大变化！“带押过户”全国推开，能否节约房贷利息？

(资料图片)

重磅，全国将全面推进房产“带押过户”。

3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

其中，北京，东莞迅速响应，发布了“带押过户”的相关通知。

这意味着，全国买卖房交易，可以避免买方在完全没有房产证的情况下进行交易，这将大大减少中介流程和高息“过桥贷”所带来的风险。

不动产“带押过户”是指，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

《通知》中指出，因地制宜，实践探索出新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式三种“带押过户”的模式，各地可选其中一种方式推行。

大意是，借新还旧，还是借新过户再还旧，还是直接转移抵押权，把贷款直接过到买家名下。

不过《通知》提到，不是一次性所有城市，所有银行都可以立刻推行，所有类型的房子都可以执行。

而是住宅先实行，再到工业、商业等类型的房子，省会城市、计划单列市先实现，再逐步向其他市县拓展，对于办理业务的银行机构，是同一银行实行，再到跨银行实行。

另外，《通知》特别指出，“带押过户”所带来的风险——“一房二卖”，抵押权悬空，并要求各地严格把控这样的风险。

此次《通知》落地后，北京、东莞亦相继火速响应。

3月31日，北京发布通知，正式启动存量住房交易“带押过户”模式；东莞同样发布《关于开展存量商品房“带押过户”业务有关事项的通告》，“带押过户”4月3日起正式推行。

其中，北京“带押过户”强调可跨行贷款、银行不得收取额外担保费或服务费，转移登记和抵押权变更登记同时合并受理、同时登簿。

而同日，东莞落地“带押过户”通知，将采取定金、首期款存监管，后借新——过户——还旧的模式，适用已纳入“全市通办”楼盘范围且仅存在一个有效抵押权登记的存量商品房的转让交易。

而此次政策出台，主要依据的是《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

那么“带押过户”将有何影响？

带押过户要全面推广了，对房产市场和银行来说，有很大的好处。

首先不用像原来那样先还贷款，注销抵押登记，才能够完成过户，再抵押和发放新贷款等手续，流程更简单，更快捷了。

对个人来说，无论是买房还是卖房，花费的时间更少，可以少跑许多买卖房的手续。

其次，原本大部分有贷款的房产，交易手续简化后，便有利于有贷款的二手房房产交易增加，从而促进房产交易增长。

第三是银行可以规避，买房人断贷的风险。

原本贷款的买房人按月还贷，是银行利润的关键，当贷款人出现还不起房贷情况前，那么就可以带押过户到下一个买房人，下一个买房人便承接住银行断贷的风险，减少银行坏账的可能，进一步稳固金融系统的稳定。

既然《通知》已经出台，各地开始轰轰烈烈响应，那么“带押过户”，需要达到什么条件才能办理？

据《通知》要求，二手房交易要想实现“带押过户”，必须满足四方面的条件：

1、必须是个人名下的住房，其次是交易的房产当前在银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况。

2、卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，不包含经营贷不行，组合贷，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清。

3、要求买方是全款买房或者是申请的房贷必须是纯商贷。

总结一句话就是，带押过户需要买方提前归还贷款，否则无法完成过户。

此外，按照银行实际操作要求，带押过户需要买方和卖方还都要有一定的信用记录和收入水平，以保证贷款的归还和房产的顺利过户。

因为转移给新的购房人，银行需要考察其还款能力，每月支付按揭贷款的能力特别是个人以及家庭收入状况、信用记录情况等。

所以首次按揭贷款银行的意见决定，同样也是“带押过户”交易能否顺利完成的关键。

“带押过户”铺开后，实际操作存在几个重要的问题。

以大家讨论的热度来看，随着全国各地利率动态调整下，各地新旧利率存在较大差异，在利率差明显的情况下，买卖双方的利息如何计算，买方执行的是什么利率，在转让过程中，是否能够“商转公”，成为了焦点。

尤其是是否能够带押过户过给家人，以此节省新旧利率带来的利息优惠。

实际上以《通知》指示来看，无论当地选择的是何种“带押过户”方式，买卖双方利率并不影响，若以模式一、模式二的方式执行，都必须经过买房人先借款，银行放款，同行或跨行偿清贷款，仅简化了过户登记的流程。

此外，按照实际过户操作，过户期间涉及契税、个税、营业税、增值税等，与省的利息分摊相比，节省的利息并不能覆盖这些税费的成本。

但真正存在的问题是，是否能补丁房产增值后，带来的评估套利。

举个例子。

假如一对夫妻，买了一套一千万的房子，100平，按5.6%利率贷款700万，期限20年，已偿还房贷10年。

但因月供压力大，选择离婚将房产从一个人转让到另一个人身上，重新评估房子1200万，那么可重新贷出840万。

按照假设模型计算，契税+增值税+增值税附加约55.91万，剩余未偿还本金约442.52万。

那么把剩余贷款偿还后，利息可以更低，手中便可剩余部分现金，除了多交税费，要比还不上房贷好很多。

但实际操作中，需要思考的是，过户过程是否能平衡以带押过户套贷问题？

据了解，目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务1.3万多笔。

以目前“带押过户”措施来看，相信不同的城市，很快可以看到会陆续打上补丁。

关键词：