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去年10月，评级机构忙着下调房地产企业评级，而今年10月，评级机构则忙着撤销房地产企业评级。这一年时间里，开发商们经历了行业深度调整的阵痛，从评级下调到撤销，与其说是房企的博弈，不如说是房企开始学会自我保护，并在当下与评级“断舍离”。
10月24日，复星国际在其官网声明，已于2022年10月12日正式通知穆迪，终止与其就评级服务的商业合作，并从当日起停止向其提供相关信息。在复星国际终止与穆迪的合作前，穆迪曾于9月30日、8月23日以及6月14日对其有过下调评级行为。
除了复星国际，10月初至今，融创中国、中国恒大、景瑞控股、佳兆业集团、红星美凯龙(行情601828,诊股)以及富力地产先后被穆迪、标普撤销评级。
若将时间线拉长，去年下半年至今，标普、惠誉和穆迪至少撤销了约70家开发商的评级，其中不乏身为示范性房企的旭辉控股和新城发展。
在一位民营房企证券人士看来，在政策收紧、市场下行的背景下，房企融资整体受到明显制约，加上目前房企销售困难加剧，现金流风险增加，评级机构基于对内房企业的悲观预期较为频繁的下调房企评级，但这样也有可能造成“误伤”，尤其是当下行业正处于弱复苏的态势中，这种无差别下调评级可能不利于行业信心恢复，尤其是对一些经营尚可的企业来说打击很大。
IPG中国区首席经济学家柏文喜分析称，房企放弃评级也就意味着放弃在公开市场发债融资的机会，而这本来也是当今企业在现实情况下无法实现的事情，所以放弃评级也就等于减轻了维护评级的负担。从这个角度出发，对这些评级机构来说，房企纷纷放弃评级也将使他们流失一大批客户。
70家房企撤销评级
评级下调是房企主动申请撤销评级的导火索。
去年10月，有29家房企在一个月之内遭穆迪“狙击”评级下调。尤其是当年10月18日、19日，穆迪集中下调20家房企评级，富力地产、佳兆业、禹洲集团、建业地产、阳光城(行情000671,诊股)等房企均在列。此后，三大国际评级机构便开始频繁下调内房企业评级。
公开报道显示，自去年下半年以来，三大国际评级机构下调参评房企评级或展望高达250次，且被下调的对象除了已经出险的房企，不少被列为示范企业的民营房企也在其中，例如旭辉控股、新城控股(行情601155,诊股)。
10月21日，标普将中骏集团的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC+”。同时，标普将公司未偿高级无抵押债券的长期发行评级从“CCC+”下调至“CCC”。据标普表示，下调中骏集团评级，是因为其认为公司的合资伙伴传染风险增加。
10月18日，穆迪报告称，将旭辉集团的企业家族评级由“B3”下调至“Ca”，展望维持“负面”，并将其高级无抵押评级由“Caa1”下调至“C”。
5月16日，穆迪将新城控股家族评级（CFR）从“Ba1”下调至“Ba2”，其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，以及将新城环球有限公司发行并由新城提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。
一般而言，企业信用评级是综合考虑资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等多维度能力后对企业做出的不同等级的评定。
“在我国告别房地产依赖，消化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，必然会出现债务违约、企业债务风险爆发，甚至一些大的企业走向破产重整的境地。在这个过程中，国际评级机构会对房地产行业风险进行重新评估。”在上述证券人士看来，评级机构调整评级的方式主要是通过评级方法论和相应指标去做出定量的判断，再加上宏观环境因素来做出定性的判断。若房企已经出现了经营数据明显恶化甚至实质性到期债务违约，则被下调评级无可厚非。但事实上，当前仍然有一些房企虽然经营困难，但并未出现公开市场违约或者明显的暴雷事件，这样的房企被频繁下调评级可能是被无差别下调了。
对这种无差别下调，部分房企表示不认同，另外部分房企或许是难以承受连续的评级下调带来的负面影响，不少房企都主动申请放弃评级。
6月20日，穆迪宣布将海伦堡发行人评级从B2下调至Caa1，债项评级由B3下调至Caa2，展望为负面。对此，海伦堡认为，穆迪并没有充分了解公司的情况就做出片面结论下调评级，这一观点和行动不能反映公司当前以及未来经营和财务状况，因此海伦堡申请了撤销评级。
同时，海伦堡还表示，自2021年以来，穆迪多次对房企进行无差别的评级下调，令市场风声鹤唳。公司认为，这些评级决定主要基于其对中国房地产行业的市场评价和预期过于悲观的负面看法。
据中国房地产报记者不完全统计，去年以来，包括中国恒大、弘阳地产、时代中国、大发地产、蓝光发展(行情600466,诊股)、新力控股、阳光城、祥生控股、佳兆业集团、中国奥园、雅居乐集团、融创中国、龙光集团、金科股份(行情000656,诊股)、宝龙地产、中南建设(行情000961,诊股)、朗诗地产、中梁控股、中骏集团、合景泰富、海伦堡、旭辉控股等在内的约70家房企均有向三大评级机构提出申请撤销评级的行为。
在这些企业中，与标普、穆迪、惠誉三家评级机构均取消合作的企业包括中国恒大、阳光城、中梁控股、中国奥园、佳兆业集团、合景泰富和海伦堡；而世茂集团、融创中国等房企目前仅与三大机构中的某一家保留了合作关系。
房企评级实质作用降低
房企放弃评级后有何影响？
58安居客房产研究院分院院长张波认为，评级结果是对于企业自身信誉和品牌的直接体现，一般来说评级上调或高评级往往给企业会带来正向效应。当下环境，放弃评级则是向市场释放出自身或存在问题，并且此类问题可能会对评级产生极大的影响。
“放弃评级另一方面也会引发房企融资难度加大，因金融机构无法参考更多第三方机构的评级，会对企业财务评判、预付款能力判断尤其是未来的偿债能力产生更为保守的评判策略。”张波表示。
此前，一位房地产企业创始人评价评级机构时也曾表示：“评级就是对发债有点影响。”
事实上，国际评级机构的评级主要影响房企境外发债。过去，中国房地产企业为了高速发展往往选择到国外去发债以支撑国内发展。尤其是最近两年，政策层面对房企融资进行了收紧和限制，房企融资渠道出现短缺，这样就催生了房企海外发债热潮。而在海外发债，信用评级至关重要。
公开资料显示，信用评级是一种“公信力产品”，信用评级机构被视为国际货币金融体系中至关重要的枢纽之一，掌控着全球债券市场和资本市场的定价权。一直以来，投资者们对三大评级机构较为信任，市场上没有经过它们认证的债券几乎无人问津。三大评级机构每一个信用评级，也都意味着房企发行外债的利率水平。
不过，如今的房地产行业环境已变，出险的民营房企不断增多，房企忙于处理债务问题无暇他顾，境外融资基本处于暂停状态。从当前来看，评级的实际作用有所降低。
上述房企证券人士表示，评级机构频繁下调企业评级会搅动着资本市场和投资人的情绪，对房企已经失去信任的投资人很可能因为评级波动而让房企提前还债，引发更为严重的违约事件。
“对于房企来说，如果参与评级会导致评级的结果出现下调甚至是大幅下调，并可能向市场直接释放出不利信息，则会选择放弃评级则以暂缓负面情绪发酵的可能性。当然，房企会采取“两害相权取其轻”的策略，一旦判定放弃评级所引起的负面效应小于继续参评，那么放弃的现象就会增多，这一点在很多面临较大流动性压力的房企侧表现尤为明显。”张波表示，未来随着房地产行业不断走向平稳，开发行业的优胜劣汰告一段落后，房企还会重拾评级。
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