“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”这成为微博热搜的一大热门话题。
实际上，自去年底以来，提前还贷潮就屡见报端，“提前还贷受限”、“提前还贷排队”、“部分银行关闭了线上预约通道”等消息纷纷出炉。
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为此，基金君采访了多位业内人士，他们认为，还贷潮的出现主要是与存量房贷相比目前利率较高、理财收益存在不确定性、整体消费观点更偏保守等多方面因素。尤其是存量房贷利率和现存房贷利率存在差异的背景下，预计提前还贷潮预计还会持续一段时间。
不过，建议大家都理性提前还贷，投资者提前还房贷要综合考虑贷款利率、已经还款年限和剩余还款年限、闲置资金金额和未来资金使用需求、投资理财水平等，如果自身购房贷款利率较高、还款时间不久、手上有足够的闲置资金、投资理财收益不及房贷利率，可以考虑提前还贷。
存量房贷较高、理财收益不确定
两大因素催生提前还贷潮
节后开工以来，提前还贷的相关消息频频登上“微博热搜”。
有投资者表示，跟家人共同决定提前还10万，月供少一千，利息省2万多。
还有投资者称，近期去线下办理了提前还部分房贷。还了10万，每月少还700左右。还有投资者留言：“上个月自己申请还了一部分房贷，银行线上就可以操作，不过也是要排队还贷。”
这一波提前还贷热潮出现，引起了市场热烈讨论，在多位业内人士看来，还贷潮的出现主要是与存量房贷相比目前利率较高以及理财收益存在不确定性等多方面因素有关。
融360数字科技研究院分析师李万赋分析指出，近期不少投资者选择提前还贷，一方面是因为近两年市场利率呈下降趋势，新增房贷利率显著下降，但存量房贷利率降幅偏小，存量房贷与新增房贷之间的利差扩大；另一方面也与投资环境不景气，存款利率下跌、理财收益率不稳、股市震荡，投资理财收益率不及房贷利率有关。因此，居民提前还房贷需求逐渐增加。
格上富信产品经理张怀若也认为，投资者想提前还贷最主要的原因是想减少利息支出。“一方面，部分存量房贷利率较高，提前还贷可以减少利息支出。事实上，过去一年多时间，房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率主要随5Y-LPR的变化而变化，加减点数的变化不影响存量房贷利率，受此影响，一年之间房贷利率差扩大；另一方面最近一年，投资收益也很难覆盖房贷利率。”
北京一位基金公司人士也列举了出现提前还房贷现象的几点原因：首先，房贷利率出现了明显下降，对前期在房贷利率相对高位进行按揭的贷款人来讲，继续按照原利率还贷显得很不划算；其次，当前房价上涨预期发生变化，当贷款者预期房价涨幅相较贷款利率没有优势时，也会倾向于提前还贷；再有，最近一年，理财收益不稳定，在资管产品净值化背景下，作为固收理财代表的银行理财收益也出现明显波动，甚至出现阶段性亏损，这也可能导致有闲置资金的贷款人提前偿还房贷。
短期还贷潮或还将持续
在这一波提前还贷潮之下，一个核心原因是部分存量房贷利率要高于现存执行的房贷利率，因此激发了居民提前还贷的意愿，分析人士认为，若如果存量房贷利率不下调，还贷潮应该还会持续。
格上富信产品经理张怀若表示，疫情三年，大部分人的消费观念都有了一定的改变，相对更加谨慎保守，如果存量房贷利率不下调，还贷潮应该还会持续。
“提前还贷潮预计还会持续一段时间，存量房贷利率下调的过程较为缓慢，短期内与新增房贷利差不会明显收窄，投资理财市场回暖也需要一个过程。” 融360数字科技研究院分析师李万赋也表示。
而一位基金公司人士表示，提前偿还房贷的贷款者需要同时具备以下条件，首先是买房的执行利率与目前的房贷利率相比要明显高，第二其明确没有其他投资手段可以相对理想地补偿房贷利率的损失，第三其还要有一定量在中长期内完全闲置的资金。虽然我们没有看到准确的统计，但满足以上条件的贷款者应该是不多的，一旦本轮房贷利率下降最明显的阶段结束，所谓的“提前还贷潮”会逐步平息。
而谈及2023年的未来的房贷利率走势，不少理财专家认为大概率仍然是货币宽松。
上述基金公司人士表示，进入2023年，从短期来看不排除房贷利率仍有一定下降空间，但是最明显的结算应该告一段落；从中长期来看，随着我国经济的转型升级，经济增速有进一步缓慢下降的趋势，因此利率水平仍有缓慢下降的趋势，作为房贷定价基准的LPR也有进一步下降的空间，因此整体的房贷利率在中长期也会有一定下降。
“需要进一步明确的是，对于存量房贷来讲，LPR是房贷利率的基准，存量贷款者是可以享受到LPR下降带来的好处的，除非早期的贷款者没有选择浮动利率而选择固定利率。”上述人士表示，但存量房贷利率中在LPR基础上额外加成的这一部分利率不会跟随LRP的下降而下降，之所有会有所谓“提前还贷潮”，就是因为部分存量贷款者的房贷利率中除LRP之外加成较多，而这部分没有享受到本轮在LRP下降之外的房贷优惠政策，因此显得存量房贷利率太高。
张怀若表示，从我国今年的政策风向来看，货币宽松还是大概率的事情，今年的房贷利率应该还有进一步下调的趋势。
而融360数字科技研究院分析师李万赋表示，与2022年全国各地房贷利率都统一大幅下降的市场环境不同，2023年首套房贷利率动态调整机制落地后，各城市因城施策的主动权加大，预计符合条件的城市会较快下调房贷利率，同时，不符合条件的城市也需重新调回至全国下限或以上。总体来说，未来房贷利率调整幅度将更具差异化。
需要理性还贷
三种情况不宜提前还贷
对于普通投资者来说，提前还贷不适合盲目跟风，需要理性还贷。
融360数字科技研究院分析师李万赋就之言，提前还房贷不能盲目跟风，三种情况不适宜提前还房贷：
一是已还年限较长、剩余还款年限较短，由于房贷大多是等额本金和等额本息还款方式，前期归还的利息占比较高，如果还款年限比较长，利息已经还了大半，就没必要提前还贷；
二是手上没有足够的闲置资金，提前还房贷之后，剩余资金无法满足日常生活所需及应对紧急情况；
三是房贷利率偏低，不同时期不同地区的房贷利率差异较大，如果房贷利率不高则没必要提前还。
“提前还贷也要注意需要为日常生活支出和未来养老、医疗留足资金。另外在申请还贷的时候需要注意是否有违约金，是否当初签订保证还款期数达到多少期后才允许进行提前还贷，避免提前把资金腾挪出来之后不能立即进行还款。”格上富信产品经理张怀若表示。
张怀若还表示，如果申请时房贷利率较低、或者使用了公积金组合贷，等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3，投资者能够找到比较稳定的覆盖房贷利率的投资方式，这些情况下是不建议提前还房贷的。
一位基金公司人士也表示，提前偿还房贷的贷款者需要同时具备以下条件，首先是买房的执行利率与目前的房贷利率相比要明显高，第二明确没有其他投资手段可以相对理想地补偿房贷利率的损失，第三还要有一定量在中长期内完全闲置的资金。
“任何一个条件不具备，都不宜提前偿还房贷。在同时具备以上条件的基础上，若要提前还贷需要弄清楚银行的提前还贷政策，尽量避免罚息，降低提前还贷成本。”上述人士表示。
若投资者要提前还贷也需要注意一些细节。如李万赋表示，投资者提前还房贷要综合考虑多种因素，包括贷款利率、已经还款年限和剩余还款年限、闲置资金金额和未来资金使用需求、投资理财水平等，如果自身购房贷款利率较高、还款时间不久、手上有足够的闲置资金、投资理财收益不及房贷利率，可以考虑提前还贷。
（文章来源：中国基金报）
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