各路资金开闸，钱将流向哪些房企

“饥渴”了一年多的房企，终于等来了资金开闸。

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11月23日和24日，中国银行、农业银行、交通银行、邮储银行、工商银行、建设银行先后宣布与房企签署战略合作协议，共给予10多家房企授信额度超万亿元。

与此同时，中债增进公司也在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

资本市场上，11月以来，上市房企的配股也在陆续开启。

随着11月23日晚间央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）落地，金融系统“开闸放水”，房企排队领钱。业内人士指出，经营稳健但面临困境的房企短期内的债务风险基本可以得到缓释。

授信：国有大行拟向优质房企“输血”超万亿元

《通知》中围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16条政策措施，商业银行正是此次“地产金融16条”的“主角”之一。

11月23日，中国银行与万科集团（000002.SZ）签署战略合作协议，将提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度。同日，交通银行也与万科签署全面战略合作协议，为万科提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务。

此外，交通银行还将为美的置业（03990.HK）提供不超过200亿元人民币意向性授信额度。

中国农业银行也在11月24日与中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、万科集团、龙湖集团（00960.HK）、金地集团（600383.SH）等五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，建立长期稳定的合作关系。

11月24日，银企合作继续官宣。当日，中国邮政储蓄银行分别与万科集团、龙湖集团、绿城、碧桂园、美的置业签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元，其中，将为碧桂园（02007.HK）提供不超过500亿元意向性授信额度。24日下午，中国工商银行一口气与万科集团、金地集团、绿城中国（03900.HK）、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团（00137.HK）等12家全国性房地产企业，提供意向性融资总额达6550亿元；建设银行则与央企中交建（01800.HK；601800.SH）、地方国企首开（600376.SH）、越秀（00123.HK），以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展（00754.HK）、大华等8家房企签署合作协议。截至发稿前，上述国有大行对房企们的授信额度已超万亿元，授信及合作范围大多集中在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域。仅万科一家房企就获得了数千亿元授信。

不过，从目前覆盖的企业看，主要还是一些优质的、经营较为稳健的企业。

需要指出的是，目前银行提供的“授信”和“融资”都只是“意向性”的，也就是说只是银行计划为企业提供的资金额度，并非最终授信额度。各银行的放贷额度和速度，还有赖于银行对房企的信用情况、经营业绩、还款能力和风险等级等因素的综合研判。

债券：千亿规模发债申请已受理

银行之外，业内俗称的“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具也有动作了。

11月8日至11月23日，中国银行间市场交易商协会已受理龙湖集团、美的置业、新城控股合计500亿元的储架式注册发行，金地集团也递交了150亿元储架式注册发行申请，万科则表示有280亿元储架式注册发行意向，后续将正式报送。

交易商协会表示，这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企（万科）首次提出储架式注册发行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信发债、储架式注册发行得到市场广泛认可，取得了良好政策效果。

“第二支箭”由中国人民银行再贷款提供资金支持，通过专业机构的担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，是更为市场化的直接融资方式。根据同花顺iFinD数据，11月8日交易商协会宣布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具以来，仅A股上市房企就已发债302.36亿元，待发行债券699亿元。

中指研究院监测数据则显示，“第二支箭”政策框架下，增信发债受理融资规模近千亿元，涉及房企不断扩容。并且，中债增进公司还出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，此外还通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向。

“发债信用增进函能够对债券偿还提供保障，中债增进公司的这种做法有助于降低债券的信用风险，进而帮助债券顺利发行成功，一定程度上能够缓解流动性紧张局面。”上海对外经贸大学金融学院副教授钟辉勇说。

随着房企融资环境改善，或有更多房企发债融资。

不过，也有业内人士指出，什么时候发、能发行多少，时间表和实际能够发行成功的额度其实还是由中债增进公司把握，只有经过中债增进公司的信用“加持”，房企债券的发行才更有保障。“也就是说，民企注册了多少额度不重要，发债仍需排队，总量的阀门，也是在相关部门综合风险考量的规划当中。”

随着政策面的向好，资本市场也成为房企融资的重要来源。雅居乐集团、碧桂园多家房企近期披露了配股融资公告，碧桂园于11月15日和11月22日两次开启配股，按计划完成配股发售，筹集资金净额38.7亿港元；雅居乐集团于11月23日按计划完成配股，筹集资金净额7.83亿港元。中原建业已于11月18日宣布配股融资的计划，另有市场消息称旭辉、龙湖可能也将在近期开展配股融资。

市场修复仍需一段时间

这一波银企合作的热度，源于政策支持下房地产行业强劲复苏的需求。国家统计局数据显示，2022年1~10月份，全国房地产开发投资同比下降8.8%，降幅仍在持续扩大。业内认为，增加房地产贷款投放，将有助于房地产投资企稳，有助于增强宏观经济复苏的基础。

“获得银行的意向授信额度，主要是解决企业短期的流动性资金困难。”钟辉勇解释道，由于其它融资渠道都需要一定的时间周期，而通过银行授信，就可以在较短时间内获得银行的贷款，对于解决房企的流动性问题具有非常大的帮助。与发债相比，与银行合作除了获得资金速度更快，融资成本也会更低一些。

“对于银行来说，由于房地产的风险基本上已经得到了释放，银行加大对优质房企的贷款支持，也是增加了相应的贷款业务，有助于提升业绩。”钟辉勇指出。

多位银行人士也表示，房地产与银行业是强相关性，当下国有大行对优质房企的支持既是对监管要求的反应，也是业务的布局。

民生证券在23日发布的房地产行业的研究报告中指出，在保函政策、房地产融资“16条”及“第二支箭”等政策密集出台后，供应端融资渠道被进一步拓宽。民生证券认为，本轮政策是可持续的，并仍有调整空间，一旦市场信心承压，政策仍有加码的可能，复苏的必要因素已出现，整个行业景气度后续将是缓慢上升的趋势，但部分企业还是有偿债压力。

同策研究院研究总监宋红卫在接受媒体采访时指出，从当下支持房企融资的政策来看，松动的前提是保证和控制债务风险，即在不增加新的债务风险的前提下，最大限度地保护房企的信用以及由此产生的外溢影响，这对于恢复行业信心有一定作用。

利好政策频出，但不论是房地产从业者还是金融行业从业者都认为，这种间接作用效果有限，房地产要实现持续性复苏，关键还是要提振销售市场，即需要直接作用于需求端的政策发力。

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