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把握时机，修养生息，力保交付，修复利润。
中房报记者 苗野 北京报道
【资料图】
“把握时机，休养生息，力保交付，修复利润。”业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含将2023年中南的经营举措概括为四个方面。
4月25日下午，中南建设（000961.SZ）召开2022年度业绩交流会。
在谈及中南建设经营基本面时，陈昱含提出：“短期有困难，中期有信心，长期要转型。”
报告期内，中南建设实现营业收入590.4亿元，归属上市公司股东的净利润亏损91.7亿元。其中，房地产业务实现合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米；建筑业务实现营业收入94.8亿元，新承接项目合同总金额34.8亿元。
中南建设董事长陈锦石认为，目前来看，整体经济形势得到了恢复，逐步在好转。房地产行业的形势也在好转，短期有困难，中期是不错，长期还不能肯定。具体是下半年比上半年好，2023年比2022年好。
面对地产行业的新常态，中南也在积极探寻新的发展模式。
陈昱含表示，提高发展质量、转变发展模式是中南的必由之路。“目前，我们正在推进内部试点，加大建筑业务与地产业务的融合协作能力，把从投资到开发再到施工的全链条打通，一方面通过合力形成全链条业务优势，一方面为做强、做大EPC业务积累经验和能力。”
平衡好流速跟利润的关系
不依赖有息负债发展模式一直是中南坚守的。在短期内面临经营压力的情况下，良好的现金流管理尤为重要。
为此，中南在融资展期和化债、资产处置和加快销售、稳定生产和支出排序、政府沟通和合作以及管理减负和组织优化等方面竭尽全力，大幅缓解了现金流压力。
数据显示，2022年末公司有息负债475.5亿元，比2021年末减少147.2亿元。同时公司保持了良好的现金流状况，经营性现金流入595.8亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.6倍；剔除有关负债之后公司的负债率为47.93%，继续在行业保持低位。
尽管公司的现金流在逐年逐步好转，但陈昱含依旧从几个方面提出了中南短期内的经营压力。
第一，从本轮整个周期来看，在“房住不炒”的大方针下，投资的需求已大幅度下降，居民端的收入和负债能力存在着显著的瓶颈，导致这一轮政策刺激下的需求回暖并不像以往一样强劲，同时供给端的修复赶不上需求，民企的缩表行为还远未结束，因此除了国企央企以外，土地市场的投资还是在低位。
“两方面的因素交织导致市场温和又克制的在复苏之路上前进着，所以复苏之路其实还是比较漫长的。”陈昱含说。
第二，从融资端来看，尽管存在着“多支箭”的政策利好，但是民营企业的信用修复不是短期内能够完成的，相对国企央企而言，民企的融资条件仍然苛刻。
“春风难渡玉门关，大家关心的定增预计在下半年才能够真正的落地。在发债这一块儿目前也有不少的困难要去克服，我们也还在努力和突破。”陈昱含表示，目前中南主要还是跟各家银行紧密合作，做好项目层面的融资安排，也同时利用好各类保交付的政策性资金。
第三，从负债端来看，中南接下去一年的短债是232亿元，对比137元的货币资金而言，表明中南短期内的兑付压力还是很大的。陈昱含坦言，中南在跟各个债权人密切沟通，大力推进相关债务的展期和调整，在确保兑付形式不进一步劣化的情况下，为中南未来二三年的休养生息创造一个有利的外部条件。
第四，针对地产业务而言，由于中南长期没有拿地，导致营业收入的规模在大幅度收缩，各项支出和费用的压力在加大，后续的发展压力也会更大一些。对建筑来说，由于整个地产行业的复苏还有很长的路要走，地方财政的压力也非短期内能够去缓解的。所以建筑这块的业务也将面临着极大的规模下滑以及应收高企的局面。
尽管对公司未来经营发展面临的挑战直言不讳，但陈昱含也表达了对行业未来的信心。
“从中期来看，随着中央和地方各项利好政策的陆续落地，也让我们更有理由对未来保持信心。”陈昱含说。
在她看来，今年一季度，在政策利好下，房地产市场回稳的态势是得到确认的，无论新房还是二手房市场，量价止跌的回升在绝大多数大中城市是有表现的，尽管渐进温和的复苏，但是中期来看量价走高是大概率事件。
“特别是考虑到本轮地产行业的危机，并非发源于需求侧，库存量是不大的，因此后续资产和存货的价值修复是有空间的。”陈昱含说，目前中南在项目层面是一盘一策，在现金流已经逐步缓解的当下，我们一定会平衡好流速跟利润之间的关系。2023年，中南的经营性现金流入情况一定会好于2022年，也会进一步优化各项成本和费用支出的先后排序，确保经营性现金流的净额持续为正。
亏损是短期表现
未来向前延伸做强全链条
中南连续两年的亏损，也是业绩会上投资者最为关心并被反复提及的问题。
陈昱含认为，中南2022年的亏损更多可以看作是行业剧烈调整下短期表现。
“考虑到我们应该对市场做的动作我们都做了，该有的措施也都做了，问题也充分的暴露了，而且在报表中进行了体现，所以2023年中南的盈利不会进一步恶化。”陈昱含说，中南2023年的销售规模一定不会小于2022年，竣工的规模也要大于2022年，但工程的总支出会小于2022年，所以结算的利润是有保障的。
在陈昱含看来，随着市场进一步走向良性循环，公司存货和资产价值将得到提升和重估。因此中南在全力保交付且市场进一步好转的情况下，2023年一定可以实现盈利，同时中南的融资能力和发展能力也将会得到一些修复和提升。
对于亏损的原因，陈昱含也给出了解释。
具体表现在，地产业务亏损大概33亿元，主要是由于保现金流的压力下，中南对部分现房做了折价的销售，包括在股权归编的过程中也做了一些资产的处置，这就形成了当期结算上的亏损来换取现金流。由于市场下行，对于未结算的资源也进行了一个减值计提，又形成了大概20亿元的亏损。
“我们新增计提减值的部分并没有高于2021年，是因为地方政策允许的降价幅度跟参照市场合理价格的调整幅度都是有限的，所以地产业务的亏损，主要是我们主动权衡的一个取舍结果。”陈昱含说。
建筑业务在扣除应收账款减值之外的亏损是19亿元，主要是由于收入确认的放慢。另外上游端，尤其是建筑业务中房建占比较重，房建业务又涉及到地产行业的深度调整，尤其是受到一些地方政府的财政紧张，导致应收款和坏账大幅增加，因此中南就计提了14亿元的坏账准备。“这部分的亏损其实是比较被动的。”陈昱含说，收入跟费用的不匹配，也加剧了亏损。
跟随管理层向投资者道歉同步的是，陈昱含对中南的发展道路反而越发清晰。“长期来看，提高发展质量、转变发展模式是我们的必由之路。”陈昱含表示。
她进一步解释：“从外部政策环境、市场环境等多方面看，过去地产高周转、高杠杆的打法已成为过去时，建筑业务重产值大于重利润的时代也已过去，这会导致无论从被动还是主动角度看，我们的业务模式都会发生根本变化，公司盈利的核心来源将从规模和杠杆转向质量和利润。”
“在之前高速扩张的阶段我们确实做得不够好，尤其是建筑业务的管理存在比较大的盲区，没有把品质利润跟现金流管理放在核心的位置上，导致了我们这些年的业绩劣化。”陈昱含表示，未来，无论建筑还是地产的业务，中南都将会收缩和优化布局，提升投资跟运营管理体系，尤其是对利润和现金流的要求。缩表不代表“躺平”，也不是无所作为，我们也在反思和检讨中，也在挖掘中南独特的发展轨迹，包括我们的能力禀赋和业务的可能性。
她强调，“建设能力”是中南褪不掉的底色，相较其他开发商，公司的发展道路更可能向前延伸整合，通过做强设计、施工、采购和开发管理的全链条建设能力，形成中南未来独特的高质量发展模式。
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营业执照公示信息