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随着部分一二线城市楼市复苏以及政策环境改善，今年3月以来多个核心城市的土拍热度延续。
6月13日，成都进行了当月首场土地集中拍卖，推出8宗、共计约401亩地块。当日两场土拍报名企业达到112家，达到了历来土拍之最。且自今年3月22日首场土拍以来，成都累计已成功拍卖出42宗涉宅用地，总成交面积达2294亩，总成交额为405亿元。
当然，土拍火热的并不止成都，北京、杭州、苏州等地土拍热度亦不遑多让。据诸葛数据研究中心监测，2023年5月全国主要地级市土地成交549宗，土地出让金为2167.63亿元，环比上涨16.32%，同比上涨6.2%。
但分析人士指出，土拍热度回升与销售复苏情况基本一致，城市间分化明显，且城市内部分化加剧，仅核心区域的优势地块是“香饽饽”。
成都二批次宅地供应首轮拦金94亿元
成都最新的土拍延续高热度。
6月13日，成都举行了6月以来首次土拍，顺利成交8宗宅地，总成交面积达401亩，总成交规划建面为63万㎡，总成交金额为94亿元，平均溢价率为9.63%。
本次出让宗地多为中心城区核心地块，地块价值高，自5月挂网以来便引发高度关注，多房企有拿地意愿。
据统计，该次土拍共有112家企业报名，其中场次一共28家报名，场次二共84家报名。开发商包括了招商蛇口(行情001979,诊股)、中国铁建(行情601186,诊股)、建发、越秀、华润、华发、保利、锦江统建等央国企，也有新希望(行情000876,诊股)、龙湖、邦泰、明信、美的等民企入场，甚至不乏湖北清能、四川联投、西藏佳禾等稍显陌生的房企参与。报名企业达历来土拍之最，也侧面印证了这场土拍的高热度。
据悉，成都土拍采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖。此次8宗地起拍楼面价为7000-18000元/㎡，清水房限价为19500元/㎡-36000元/㎡。其中，有7宗地块溢价成交，6宗地块触顶成交，仅有一宗位于龙泉驿区老城区的34.18亩地块被明信以楼面价7000元/平方米的底价获得。
从地块来看，热度最高的当属锦江区金融城锦江片区29亩宗地，在价格触顶熔断后，共71家企业参与摇号抽签，最终由华润以楼面价20700元/㎡幸运抽中。
（6月13日成都土拍情况，来源：中指数据）
值得一提的是，中指数据显示，2023年成都的一批次土拍已顺利出让34宗涉宅地，总成交面积达1893亩，总成交规划建面为261万方，总成交金额达311亿元，平均溢价率9.92%。据二批次供地清单，7月底前拟出让64宗涉宅用地，6月13日即为第二批次的首次土拍。
钛媒体APP注意到，成都土拍的火热源自当地新房及二手房市场的“火爆”。
国家统计局数据显示，成都一二手销售价格同比增速持续领跑，2023年1-4月均排名全国第1。
（数据来源：国家统计局；贝壳研究院制图）
而根据贝壳研究院成都分院数据监测，2023年5月，成都二手住宅交易量环比下滑约2成，新房认购量环比下滑1成，但一二手单月同比均有上升。2023年过去仅5个月，一二手累计交易量已达2022年全年的六成左右。
中指研究院也分析指出，1-5月份成都商品住宅销供比为1.1，二手房市场连续3个月成交量超2万套，进入5月份淡季后市场仍保持了较好的韧性。房地产市场的稳健表现，支撑开发企业投资节奏，预计后续土拍中核心区域优质地块仍将吸引企业下场争抢。
西南财经大学经济学院教授刘璐向钛媒体APP表示，“从房价指数来看，成都的新房和二手房价格指数都保持了较长时间的上涨势头，体现出当地楼市较好的发展态势。”在其看来，一是城市基本面好，包括基础设施、产业结构、生态环境等，吸引了较多的新增人口，从而持续产生新的置业需求。二是成都楼市的均价相对一线城市和部分东部沿海城市而言，仍然处在相对较低的水平，因而性价比较为突出，对外来购房者较有吸引力。
土拍分化明显
事实上，不止成都，今年以来，部分一二线城市土拍热度也有所回升。
6月9日，杭州2023年第五批集中供地成功出让5宗地块，出让金总额为104.4亿元，成交楼面均价为26587元/平方米，平均溢价率为11.2%。
在此次供应的5宗地块中，4宗封顶摇号，1宗底价成交。其中，江湾新城地块吸引了70家企业参与摇号，摇号难度再上新台阶。
此前的5月23日，杭州2023年第四批集中供地成功出让9宗地块，出让金总额为138亿元，成交楼面均价为18032元/平方米，平均溢价率为9.4%，其中三分之二的地块封顶摇号，整体热度较高。
同样在6月7日，苏州今年第二批9宗涉宅地块的竞价结果全部出炉，总出让面积27.8万平方米，起拍总价89.58亿元，成交价97.73亿元，溢价率9%。
无独有偶，6月14日下午，北京土拍市场再度引发夺地大战，海淀双新村003-1地块、海淀双新村004-1地块、顺义幸福西街6022、6023-1地块，共吸引80余家房企报名“围猎”。
“今年的土拍，分化比较严重。一是不同城市之间分化很大，目前火的主要是一线城市和部分二线城市；二是同一个城市内部分化也很大。”刘璐以成都和广州最近的土拍举例，土拍火爆的主要是城市核心区，而郊区（特别是远郊）就没有溢价率甚至流拍。
如是所言，6月13日刚刚进行第二批涉宅用地首场土拍的广州就呈现“冰火两重天”的景象。该次共挂牌5宗地块，其中番禺占了3宗，荔湾和从化各1宗。而根据拍卖结果，该次土拍共成交2宗地块，分别为番禺大道以西BC0613006地块（好又多地块）、番禺客运站北侧地块，且均竞价触顶进入摇号环节，成交总价分别约为12.9亿元、10.4亿元，溢价率均为15%。
而在以成都为代表的一二线城市核心区地价频繁触顶的同时，截至5月末，集中供地的22城中，济南、长春、无锡、郑州等城市则以底价成交为主。
整体而言，今年全国住宅用地成交仍呈缩量态势。中指研究院数据显示，2023年1-5月，TOP100企业拿地总额4290亿元，拿地规模同比下降8.4%。
核心城市核心地块“僧多粥少”
土拍市场的分化亦与当前房地产市场复苏不明朗有关。
国家统计局发布的最新70城房价数据显示，4月份，在70个大中城市中，新房和二手房销售价格环比上涨的城市分别有62个和36个，比3月份分别减少2个和21个。这意味着，房地产市场在经历了一季度的强复苏之后，4月份复苏动能开始减弱。
中指研究院的数据也表明市场在迅速转弱。《2023年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示，今年1-5月，TOP100房企销售总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，但增幅相比上月下降4.4个百分点。
TOP100房企销售额，经季节调整后5月环比下降18.8%，大幅下降。
从阵营来看，头部企业销售保持韧性，尾部企业同比下降。2023年1-5月，TOP10房企、 TOP11-30房企销售额平均同比分别增长16.4%、13.1%，TOP31-50房企、 TOP51-100房企销售额平均同比分别下降2.8%、6.9%。
从企业性质来看，央国企销售增速较高。TOP50企业中，央国企销售额平均增长71%，混合所有、民企销售额平均分别增长23.3%、20.1%，违约民企下降33.1%。另外，典型房企1-5月销售额增速TOP20企业中，央国企数量占比85%，央国企聚焦高能级城市和城市群布局，拥有品牌优势，本轮调整期内，保持了较高的销售韧性，销售恢复较快。
（2021年-2013年1-5月TOP100房企累计销售额及增速情况，来源：中指数据）
贝壳研究院成都分院院长付跃华也向钛媒体APP表示，“从二手看，市场表现并不是太理想，市场处在探底的过程中，5月负面太多，多少有情绪面的影响。6月延续下滑的趋势未见明显改观，后续会体现在新房市场。”
销售市场的分化导致土地市场的分化加剧，优势地区的优质地块成了房企投资侧重点。付跃华表示，对开发商来讲，也算是最优解。
易居企业集团CEO丁祖昱也指出，进入5月后，整体市场销售不断走弱，房企现金流并未得到明显改善，投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此，未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局，核心城市的核心地块依旧会“僧多粥少”。
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