环球热推荐:百亿减值、全国维权 华侨城被谁“掏空”?

来源:风财讯  发布时间:2023-05-24 16:08:04 


(资料图)

“天下苦华侨城降质久矣。”这是一位业主在上海浦东唐镇华侨城纯水岸维权时感叹。

5月21日,百名业主集聚纯水岸项目大门,就楼盘减配、虚假宣传等问题向开发商讨要说法。现场业主与开发商安保人员疑似发生肢体冲突,照片中有人倒地。根据凤凰网房产上海报道,当日双方关于项目减配等问题依旧未达成一致。

这是一场“酝酿”已久的矛盾,早在一年前的4月已经有部分业主发现该项目的减配迹象。根据《新民晚报》报道,从2021年4月项目售展中心开放,到2021年12月项目发布认购公告,8个月的项目宣传中,无论是实景沙盘展示,销售人员的电话、口头、微信确认,还是唐侨盈官方微信公众号发布的宣传文案和效果图等,都表达了包括外立面铝板+玻璃幕墙的形式。

然而,在项目施工过程中,有业主发现原本外立面应该装铝板的部分,没有安装龙骨。铝板属于定制扣板,需预埋防腐钢龙骨,放置隔热层。但因为当时工程建造尚未完工,还无法定论。直到去年年底,部分楼栋外立面已经完工,业主发现北立面需要安装铝板的地方,大面积换成了涂料。

华侨城以“已向规划部门提交变更申请”为由自证清白,但业主从相关部门的材料中发现了蹊跷,早在2021年9月,在办理预售许可证之前,华侨城就向浦东规划部门提交了一份“情况说明”,申请将项目北外立面局部的铝板材质改为涂料。

这就意味着,开发商提出的变更申请,都是“背后”操作完成的。且在变更之后开发商依旧以原有配置为卖点进行项目宣传。

这一幕似曾相识。就在一个月前的4月1日,成都华侨城一小区也爆发了千人冲突。

据凤凰网风财讯报道,华侨城滨江壹号与旁边信和御龙山,因两期之间的隔断引发业主恶斗,现场拉扯推攘不断,场面一度混乱。冲突的导火索在于两个不同品质小区之间的“互通”问题。

虽公说公理婆说婆理,但两边业主也有一致的观点:此事的根源,在于开发商由信和集团变更为华侨城后,华侨城并未按照原有的品质对滨江壹号进行建设,导致原本同属一宗地块的滨江壹号和御龙山,形成了强烈的品质和价格反差。

销售时随意承诺,交付时暗改规划。华侨城交付维权事件在全国集中爆发。

武汉华侨城欢乐天际的业主因发现开发商“私自减配修改交付合同内容,交付货不对版,交付标准质量问题”等行为,群起维权并数次向当地政府投诉举报。

重庆华侨城云麓台业主投诉开发商对一期小区减配、虚假宣传,在二期建设中不按规划和公示图布局与设计,涉嫌违规建设且不落实整改。

郑州中原华侨城业主因开发商配套缩水、虚假宣传、质量问题等多次维权,并在4月集中交房的节点,引发业主现场维权,拒绝收房。

据统计,仅领导留言板上来自全国各地华侨城业主的投诉达到约200条。

维权项目“被迫贬值”

巨额减值百亿亏损 引发质疑潮涌

在业主全国维权爆发时,投资者的质疑和投诉也在5月集中释放。

由于华侨城2022年财报披露,公司全年归母净利润亏损109.05亿元,同比大跌387.05%,当年计提房地产项目存货跌价准备高达115.07亿元。深交所发布关注函,要求华侨城在5月5日前详细说明各项收入、计提减值、往来款项等财务账目。

5月5日,大家没有等来华侨城的回复,等到的是公司总会计师冯文红离职的消息,一时间“高管跑路、财务洗澡、利息输送、资产贱卖”等评论甚嚣尘上,在投资人中滋生大面积紧张情绪。

5月19日,华侨城答复函千呼万唤始出来。函件中多次强调计提合理合规,但由于未解释造成计提的原因是否合规合法、计提是否准确、参照公允值是否合理等核心疑问,被股民怒斥“太水”,并请求严查。

买房和投资,看似是两个维度的事,其实牵连不少。

例如此次华侨城计提减值的36个项目,凤凰网风财讯注意到,其列举的减值额较高的6个项目中,就包含上述维权项目,如成都成华区华侨城滨江壹号、武汉洪山区华侨城欢乐天际。

“楼盘有减配、质量差和维权等负面信息,是很影响以后二手房行情的。”成都一位中介就直言,现在华侨城滨江壹号有个绰号“殡葬1号”,看似开玩笑其实很伤房子。

华侨城解释计提称“这些资产未来可收回金额将低于其账面价值”,但它没有回答一个更重要的问题——是谁把这些资产做差了?

而当房子差到引发维权,无疑伤害了买房人、伤害投资人、也伤害了公司,因为这既会掏空外界信任,也可能掏空公司利润。

那么是谁在“掏空”华侨城?

一笔笔“糊涂账”

真的只是经营失误?

深究华侨城这次巨额计提减值,可以发现里面很多“糊涂账”。

华侨城对36个项目计提资产减值准备,声称“部分项目预计可变现净值已明显低于账面价值”,参照物是周边项目的均价。

首先,对标项目的选择是否合理,值得深究。以此次计提额最高的成都项目为例,据凤凰网风财讯了解,该项目为华侨城在2017年从香港开发商信和手中收购项目三四期,更名为“华侨城滨江壹号”(一二期住宅已由原开发商完成交付,名为信和御龙山,主打160平-350平的大户型)。

随后华侨城对楼盘进行了规划调整,滨江壹号主打面积区间74平-131平的刚需户型。成都成华区规划局回复也曾确认项目方案审查及调整事宜并称“调整内容不涉及总建筑面积、容积率、楼栋布局”。

华侨城滨江壹号作为刚需项目,应该以区域内相似刚需房源对比。根据贝壳数据显示,万年场板块类似刚需房源价格区间在1.4万-2.6万,而非华侨城披露的“周边竞品价格为2.1-2.6万元/平”。

其二,华侨城称“受限价政策及经营策略调整等影响,住宅预计销售均价1.77万元/平方米(限价)”。实际上,《成都市中心城区限价商品住房管理办法》,2015年11月9日印发,有效期5年,也即2020年11月9日“限价令”到期。华侨城再以1.77万/平的限价做预估,真的合适吗?

其三,5月的回复函,已经可以充分考虑1-4月份的实际销售情况,以合同现金、资金流等数据来支撑在售项目计提减值,这种情况下仍以周边楼盘均价做参照是否有说服力?

四者,华侨城此次计提资产减值是否过度,值得观察。公告显示,华侨城2017年收购信和三四期项目时价格为87.675亿元。

华侨城滨江壹号调规后,小区可售房源随之增多。资料显示,小区三期共13栋住宅,3563户。若四期户数相同,且都按1.77万元/平均价、103平/套面积中位数计算,则三四期住宅货值能够达到约130亿元,这还是在不包含商铺、车位资产变现回款的情况下。

华侨城测算滨江壹号项目截至2022年12月31日,存货账面余额119.85亿元,上述资产可回收金额真的不能覆盖账面价值吗,还是涉嫌刻意低估?

(华侨城回复函截图)

有投行人士就直言,华侨城百亿减值背后,核心原因是资产变差了,财务上的“糊涂操作”则添柴加火。

这也引发坊间争议不断,诸如“华侨城各地经营失误?换届后财务数据大洗澡?是否利息输送贱卖国资”等质疑此起彼伏。

的确,2021年在地产暴雷风口和疫情冲击之下,华侨城计提存货跌价准备约12.57亿元。2022年,下半年房地产支持政策出台,行业预计转好,华侨城却计提了8.5倍的减值。

这一波操作虽然华侨城在回复函中强调是“合理合规”的,也辞任了一个总会计师“背责”,交易所可能不会再追踪。但如果核心问题没有得到合理解答,坊间质疑或不会断绝。

与此同时,2022年3月,张振高接替退休的段先念出任华侨城集团董事长。2023年是华侨城新的管理核心团队上马之年

被动减重后,2023年华侨城的利润指标预计将回升。但数字背后,真实的华侨城将会在新管理层手中雕琢成何样?华侨城距离被合并的传闻是否会更近一步…这些疑问只待时间给出答案。

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