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房价涨得太快，刚需房不好卖，改善型住房去化也在放缓，这是当下长沙商品住宅市场的现状。
今日，国家统计局公布的2022年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，仅有15个城市环比上涨，相比8月份19城减少4城。其中，长沙环比上涨0.1%，同比上涨2.7%。这已是自2020年12月以来，长沙新建商品住宅销售价格指数连续上涨22个月，在全国楼市较为罕见。在过去的22个月中，长沙已有多个月份的新房价格指数环比涨幅，位列全国70个大中城市的前三或前五位。
“环比涨幅明显在收窄。其实从项目营销一线反馈来看，下半年以来长沙房价基本是在下跌的。”在某房企长沙区域营销总监李先生看来，长沙房价能保持如此长时间的连续上涨，主要是因为这两年长沙市场供应了一批高价位的改善型住宅，整体拉平甚至是拉高了长沙房价。
单价瞬间逼近35000元后
自媒体炒作直追广州房价
去年12月，长沙河西（湘江河以西）某改善型住宅监制单价突破了2万元/平方米。今年8月，长沙河东某楼盘部分楼层的单价更是达到了34796.95元/平方米（含近3500元/平方米的精装修）。
伴随着的是，当地自媒体和房产中介炒作不断，带动了长沙房价大幅上涨的预期。有鼓吹近35000元/平方米的单价直追广州房价的，有炒作以“好处费、茶水费”“保证开盘能买到”的......
河东的这一楼盘，市场真正的销售状况又是怎样的呢？据了解，该项目8月份开盘的9#栋、5#栋，共有94套住宅。湖南中原研究院的数据显示，该项目开盘后的第一周，仅网签成交31套，成交均价31501元/平方米。开盘已过两个月，记者从长沙市住建局网站项目预售公开查询页面看到，该项目目前仍有不少房源处于“可售”状态。
“今年上半年之前，长沙的改善型住宅尤其是大平层确实销售得很好。”当地市场人士分析称，因为房价一直在涨，加快了部分改善型群体入市的节奏，但部分项目房价上涨过猛之后，相当部分的人群毕竟购买力有限，加上有些项目在区位、户型等方面自身有缺陷，长沙的改善型住宅整体去化自下半年以来明显放慢。
湖南世联行(行情002285,诊股)市场知识中心发布的9月长沙房地产市场报告显示，9月份长沙市内五区商品住宅成交约48万平方米，环比减少8%，同比减少43%，行业信心及购买力处于低谷，大平层成交走势下滑；成交均价约13814元/平方米，环比下跌5%，同比上涨8%。今年前9个月，长沙市内五区商品住宅成交约498万平方米，同比减少45%。
（来源：湖南世联行市场知识中心）
此前，作为楼市调控模范生的长沙，前些年在稳地价、稳房价、稳预期方面真抓实干，探索出了不少新路，长沙也多年保持了新建商品住宅年销量约1500万平方米的高规模。
在稳房价的同时，如何保品质？去年下半年，长沙市政府部门甚至内部商定了一项强化房价地价联动、严控房地价差的举措，即刚需房的房价（毛坯）与地价差不超过7000元/平方米，改善房的房价（毛坯）与地价差不超过10000元/平方米。
举措是有了，但后来长沙市具体又是怎么执行的呢？从当地政府部门监制出的价格来看，相当部分的改善型住宅（毛坯）房地价差超过了10000元/平方米，有的甚至超过了14000元/平方米。当地市场人士直言，从几个典型项目的监制价格看，基本上是起初市场放风单价多少，后来就审批到了多高价格，甚至更高。
限价步步高(行情002251,诊股) 刚需房不得不降价卖
在改善房大涨房价的同时，长沙的刚需房限价也在快跑前进。
以长沙河西的大王山片区为例，从2017年的毛坯限价8500元/平方米，到今年4月份的限价13300元/平方米，上涨了4800元/平方米。5年时间里，限价涨幅超56%。
限价的步步高涨，也使得几家欢乐几家愁。但在市场狂欢过后，片区的开发商也在迎来阵痛期。
颇具标志性的一大营销事件是，今年4月以毛坯限价13300元/平方米拿下的该项目，加上2500元/平方米的精装修后，开发商原计划销售单价15800元/平方米。但在今年9月开盘时，该项目给了市场一个意外和惊喜：13000元/平方米的均价（含精装修），不仅是赠送了精装修，而且比毛坯限价还低。
“没办法。一是片区及周边竞品太多，二是房价上涨到一定阶段后，图省会优质教育资源的省内地市的刚需客户也在锐减，只能降价让利走量。”该项目有关人士言谈中，略显无奈。
据中国房地产报记者观察，受房票的影响，当地开发商近年来热衷于开发大户型住宅，100平方米以下的户型很少，加上近年来高溢价的大平层热销后，开发商无论是从销量还是出于溢价利润考虑，对开发大户型的动力更足。
湖南中原研究院的长沙房地产市场报告称，9月份长沙市内五区商品住宅成交面积段主力为130~144平方米产品，占比34%，较上月增长3个百分点，160平方米以上的占比23%；成交的单价主力集中在12000~14000元/平方米，占比29%。
（来源：湖南中原研究院）
一方面，随着单价限价的上涨和户型面积的趋大化，较高的总房价，超出了相当一部分刚需人群的购买力，刚需客户要么放弃，要么等待；另一方面，单价大涨过后的改善型住宅，也在少部分有购买力的群体之中，为去化难题寻找出路。
湖南世联行市场知识中心的市场报告表明，截至今年9月底，长沙市内五区普通商品住宅可售面积约730万平方米，环比增长7%，同比增长15%，库存明显增加；去化周期达13.1个月，环比缩短1.5个月，同比延长6.9个月，去化流速减缓，去化周期创新高。
（来源：湖南世联行市场知识中心）
“一两年前，一些在广州、深圳工作经商的湘籍人士，来长沙给父母买房，下单我们的300多平方米的大平层，眼睛眨都不眨一下，因为那时改善型住宅单价还不高。但今年，这个群体的哪怕是更声名在外的成功人士，基本是只看我们的110~140平方米的刚改房，而且会问置业顾问还能有什么优惠。”从某知名房企长沙区域负责人的这一番话，或能在一定层面感受到，近年来尤其是今年以来长沙房价以及市场的较大变化。
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