中国发展改革报社记者付朝欢报道
房地产行业链条长、涉及面广，是国民经济的支柱产业。去年12月召开的中央经济工作会议提出，“支持刚性和改善性住房需求”。今年上半年，从各地优化公积金政策，到“带押过户”改革全面推进，再到房贷利率随LPR“双降”应声下调，可谓利好频出。
而今年的房地产市场却是在“小阳春”后突然转冷：今年2、3月，前期受到压抑的住房需求获得较快释放，房地产市场出现一定反弹。但从二季度的情况来看，受到多重因素影响，各地新房二手房交易再度陷入低迷，仍处于调整期的房地产市场回暖受阻，目前还面临不少困难。
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业内人士认为，房地产市场经历2022年的深度调整后，购房者置业情绪和市场信心均尚未扭转。随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
需求端利好政策频出
6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均环比下降10个基点，分别降至3.55%、4.2%。
我国首套房的利率下限为LPR基础上减20个基点，5年期以上LPR下调10个基点，对应首套房的下限利率为4%。事实上，早在今年年初，中国人民银行、银保监会（现国家金融监督管理总局）就发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，允许部分城市自主下调首套房贷款利率。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，首套房贷利率下降有助于降低首次刚需置业的购房成本，促进刚性住房需求释放。
易居研究院研究总监严跃进认为，在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例或降低购房首付压力非常重要。不过，具体的首付比例需要审慎研究决定，也不宜降得过低。
住房公积金是购房者重要的资金来源之一。近期，多地出台公积金新政，主要包括优化公积金贷款与提取、支持提取公积金支付首付等内容。相比于过去“先买房再提取公积金”的流程，直接提取公积金支付首付，能够减轻购房压力，提升市场活跃度。
当然，对于刚需购房者而言，公积金的意义更在于贷款利率优势。在一线城市，通过住房公积金和商贷组合，能够尽量降低一些房贷压力。目前，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.6%和3.1%。
值得一提的是，去年以来，各地密集发布“商转公”政策。所谓“商转公”，即借款人无须自筹资金提前结清商业贷款，直接将购房者商业贷款余额转为住房公积金贷款。不过，各地“商转公”政策在购房套数、已还款状态、征信情况、公积金缴存情况等方面设定了门槛，覆盖人群有限。
支持刚性和改善性住房需求释放，还需要降低交易成本，比如被很多人诟病的房产交易中介费率。目前，我国房产交易的中介费率大概在2%上下，主要由买家承担。5月8日，住建部、市场监管总局联合发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”业内人士预计，在监管压力之下，房地产交易中介费会出现一定程度的松动。
“带押过户”改革和“一年内换房退个税”政策，则有助于降低居民换房成本，激活改善型住房需求。今年3月30日，自然资源部、银保监会（现国家金融监督管理总局）印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，交易双方可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。另据财政部、税务总局发布的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，购房者出售二手房并在一年内重新购房，其目前出售的二手房缴纳的个税可以办理退税。
楼市回暖后突然冷淡
今年年初，二手房市场经历了一个“小阳春”，为何又突然冷淡？业内人士分析，受去年底疫情影响，以新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求被抑制，这些积压的需求在今年2、3月份集中迅速释放。还有部分购房者因为去年底房价下调过快，带着“抄底”心理入市。在刚需迅速释放后，剩余需求对市场的预期本就不甚乐观，观望情绪浓厚。
6月29日，中国人民银行公布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，16.2%的居民打算购房，这一比例低于今年一季度的17.5%。
当前，需求不稳已成为制约房地产市场恢复的主要因素之一，主要受收入预期、房价预期、市场风险影响。上海金融与发展实验室主任曾刚表示，收入预期不稳导致居民的支出意愿不足，房价波动也在一定程度上改变了“只涨不跌”的预期，部分购房者因此持观望态度，二者共同造成居民部门的购房支出意愿下降。此外，由于此前部分房屋无法按时交付、烂尾，部分居民对一手房风险的担忧有所上升，也影响了购房意愿。
对于6月20日LPR利率下调10个基点，虽然业内普遍认为，有利于降低个人房贷成本，提振房地产市场信心。但也有市场人士指出，月供节约几十元、上百元，解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。当前房地产市场面临供需两端下行的压力，需要配合更多实质性政策落地，才能真正提振楼市。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，从供需两端加大政策支持力度。在需求端，加强“降成本”措施，如合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量“商转公”贷款、提高“组合贷”审批效率等。在供给端，加强存量在建在售房源巡查，对存在水电管气路网等市政设施短板的，以及存在教育、医疗等公共服务不足的，全面推进补短板行动，降低购房者的住房消费成本。
多位业内人士均表示，改善性购房需求未来将逐步增多，且潜力较大。当前，改善性住房需求的购房成本总体上仍高于购买首套房。应进一步合理支持改善性住房需求，根据实际情况适当降低其购房成本。
“防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。”东兴证券分析师陈刚表示，继去年地产融资端“三支箭”（信贷融资、债券融资、股权融资）重磅发布，2023年“保交楼”成为地产行业重点目标，竣工面积明显修复且增速持续加快。此外，随着地产限购政策持续优化，市场信心有望得到进一步修复，后续销售和新开工数据或将有所改善。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年房地产市场有望温和修复。
提前还贷趋势或将延续
“房贷是普通人能向银行借到的时间最长、利息最低的一笔钱。”在过去很长一段时间里，这一观念深入人心。不少人在买房时，信心满满地决定用最低首付标准贷款，把贷款额度和时限都拉到最满。
去年下半年以来，受投资理财收益率下行、新发放房贷与存量房贷利差拉大等多重因素影响，“借高贷、用最长期限还贷”的群体中，越来越多的人选择提前还贷——当有一定储蓄又没有可观投资理财渠道时，这不失为理性选择。一位资深地产人士认为，在市场预期没有改善的情况下，提前还贷趋势或将延续。
为应对提前还贷压力，很多银行不得不要求至少提前3个月预约，甚至对提前还贷的行为收取补偿金等。最近一段时间，在监管部门指导下，各大行也开始优化还款方案，通过降低提前还贷门槛、开放更多还款渠道、缩短预约等待时间等方式缓解提前还贷难的问题。
“提前还贷最适合的，是仍处在还款前期的人。”一位房地产中介告诉记者，房贷的还款方式分等额本息和等额本金两种，大部分人都会选择等额本息。这种还款办法，初期还的利息多、本金少，到最后一期，利息可能只有几十元。提前还款的时间越晚，减轻利息支出的作用就越小。因此，当实际还款期限超过贷款期限的1/3后，提前还贷的意义就不大了。
能够提前还贷的购房者毕竟只是少数，那些没有提前还贷实力的购房者，也迫切希望贷款利率“高转低”。
“商转公”是一种方式，但限制条件多，申请门槛高。以长春为例，住房贷款“商转公”需满足所购住房为家庭在本市唯一住房、首次申请公积金贷款、原商贷36个月无逾期记录、原商贷银行同意提前结清等诸多条件。也就是说，首套购房商贷需要正常还款三年以上才可以申请。
首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池建议，各城市除了推出“商转公”政策，还可以尝试通过直接贴息的办法来解决购房者存量商贷利率较高的问题。
需要警惕的是，此前不少中介机构宣称可通过房贷转经营贷、消费贷的方式来实现房贷利率“高转低”，由此还引发了强力监管。今年2月9日，中国人民银行和银保监会（现国家金融监督管理总局）要求商业银行做好贷前贷后管理，加强风险警示，并表示将加大检查处罚力度，查处违规中介并披露典型案例。
按照监管规定，银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，银行若发现经营贷、消费贷资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任。“一旦发现贷款被挪用于房地产领域的，银行将会立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。同时，也会对借款人的征信带来影响。”曾刚说。
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