三湘印象：坚定贯彻“房住不炒”，加快存量土地开发

4月28日，三湘印象(行情000863,诊股)（000863.SZ）回复深交所年报问询函，并就文化业务发展、土地储备和主业盈利能力等问题进行答复。

收购观印象：有利于提升持续盈利能力

2016年，三湘印象完成对观印象100%股权的收购，并开始转型“地产+文化”双主业发展，确定了“加快发展文化产业，稳步发展房地产业，推动两大产业协同发展”的战略定位。2021年度业绩报告显示，三湘印象双平台发展稳健，2021年实现营业收入30.06亿元，归属于上市公司股东的净利润1.13亿元。

观印象是国内顶级的文化演出编创和版权运营机构之一，拥有“印象”“又见”“最忆”“归来”四大演出品牌系列以及漂移式多维体验剧《知音号》。根据回复，观印象目前的主营业务收入以演出编创制作费、门票分成收入及后期维护收入为主。

针对收购观印象是否有利于提高上市公司持续盈利能力，三湘印象表示，收购观印象有利于实现上市公司经营多元化、降低单一业务市场风险，加之收购观印象后业务整合的实施，通过积极拓展新项目能够为公司带来增量收益，有利于提升公司的持续盈利能力。

根据回复披露数据，2015-2021年，观印象各年营业收入和净利润虽有波动但是始终呈持续盈利状态。三湘印象表示，2020年度除收到疫情冲击外，观印象所处的整体其他经济环境无重大变化，未来随着疫情常态化控制的最终实现，旅游行业环境恢复常态，观印象包含商誉资产组组合的门票分成收益预期可得以恢复。

无新增土地储备：加快燕郊项目等存量土地开发

对于报告期内无新增土地储备，据回复， 三湘印象在房地产业务方面坚定贯彻“房住不炒”的主基调，坚持走绿色科技地产和改善型住房建设发展之路。基于“公司稳步发展房地产业”的发展战略与公司对宏观形势以及对房地产业发展趋势的准确判断，三湘印象选择“加快存量土地开发和加快存量资产去化”为主的经营策略，将主要精力放在现有储备用地的开发和产品的精雕细琢上。

在住宅项目方面，根据回复资料，三湘印象燕郊项目六宗地块已有四宗地块进入实质性开发阶段。随着京津冀一体化推进速度的加快，燕郊高新区未来将成为环首都地区新兴区域中心城市，燕郊项目价值将进一步提升。

在商业地产方面，三湘印象与湖南广播电视台等联合开发的上海芒果广场完成竣工验收。此外，积极推进前滩三湘印象名邸的交付和虹桥三湘商业广场的转让工作，分别实现净利润1.28亿元和1.36亿元人民币，并积极推进历年来形成的存量资产销售工作。

通过以上措施，三湘印象在避开了2021年房地产行业快速“去杠杆”危机的同时，使资金进一步回笼、资产得到有效盘活。

“内生外延”培育文化核心能力，地产探索“专精特新”之路

对于主营业务的持续经营，三湘印象于回复中明确文化及地产板块业务的协同发展方向：未来将继续加快发展文化产业，通过高品质、多元化内容产品的打造和运营，培育核心能力；充分发挥文化项目对在地经济和社会发展的引擎作用，赋能地产板块协同发展；高度关注具备高成长性的新兴产业领域的投资机遇，不断优化产业结构，提升盈利能力，为上市公司高质量、可持续发展注入新的动能。

根据年报，三湘印象文化业务板块在2021年得到强势修复。2021年三湘印象旗下已公演项目全年累计接待观众264.57万人次，共计演出3257场，分别同比增长12.20%和13.25%，总体票房收入同比增长11.74%。此外《最忆韶山冲》、《印象·太极》两项目均于2021年12月实现首演，新签约福州船政《最忆山海情》项目。

在文化业务未来发展方面，根据回复，三湘印象将在夯实公司在国内文旅演艺赛道中的领先地位的同时，将构建多层次、多元化的产品体系。包括以“IP智造”为引擎，构建沉浸式、一站式消费链，撬动衣食住行游购娱多元业态；发力“数字互娱”创新领域的项目拓展和运营，大力发展 “文化+科技”项目，探索数字娱乐创新业务等。

三湘印象表示将采取“内生外延”方式加快落实上述目标，包括对内强化编创能力、数字科技能力、产品研发能力、市场运营能力等核心能力建设。对外将持续寻找合适的投资并购机会，寻求新增长点。在宏观有利的背景下，三湘印象文化业务有望实现加速发展，并逐渐步入良性发展阶段。

在地产业务发展方面，三湘印象要通过加快项目开发，加强新项目拓展，从自投自建住宅为主逐步向自投自建、参投参建、管理输出和向住宅、康养、多产品转变，优化经营效率，探索地产发展的专精特新之路。

随着疫情的逐步消褪，阶段性被抑制的行业市场和消费需求必将出现回补。三湘印象表示将紧紧围绕主业的创新拓展，聚焦存量挖掘和增量开拓两个方面，从业务、项目、人才、技术等各方面，进一步夯实基础，积蓄后劲，优化产业布局，努力实现公司的中长期稳健、持续、高质量发展。

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