2021年，房产政策几度收紧，整个行业迎来拐点，从“白银时代”调头转向“黑铁时代”。房地产行业的转向，是疫情刺激下的应激反应，还是40年城市化改革的必然结果？未来10年整个行业前路如何？
日前，《巨浪视线》发布了一则专访视频，由《财经》总编辑王波明采访复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆。采访中，黄奇帆从宏观经济层面，解读了中国房地产过去发展逻辑、现在面临的拐点，以及对未来走向的预判。
王波明对话黄奇帆
行业进入新阶段，呈现五种“新常态”
黄奇帆认为，过去三四十年间，房地产开发商普遍采取高举债、高周转模式，高调拿地、快速造房，使得房地产行业迅速膨胀。当下中国房地产市场发展进入新阶段，在五个方面呈现出“新常态”：
1、房企的负债率将降至与欧美房企大致相当的水平，约40%-50%之间，而这一数据目前保持在80%-90%，现在三道红线要求控制在70%,但房企达到这个标准后，还会主动降负债。
2、高地价买地造房子的状态会收敛，开发商根据市场需求进行结构性开发；
3、房地产开发商同时涉足多个领域（如金融、商业、制造业等）的行为会有所收敛，房地产企业要开始做减法。
4、房企数量会减少，尤其是各个企业注册的关联子公司会越来越少，中国现在有独立法人的房地产企业有9万家，未来会降到1万家，美国现在的房地产企业是500家。
5、房企高周转模式被取代，商、住两用将成为新模式，以后很可能开发商拿块地，修的房子卖掉一半，持有一半用于出租。
拐点之后开启良性循环，五招实现软着陆
谈及中国房地产开发商当下面临的困境，黄奇帆认为，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然带来的拐点。但是放任企业破产，会造成一系列连锁反应，引起社会震荡，因此需要通过重组实现困难房企“软着陆”。
黄奇帆提出了五种重组方法：
1、大型房企自救，“壮士断腕”，保存最重要的机体；
2、优势开发商收购、兼并、重组出问题的开发商；
3、国有资本运营公司成为战略投资者，入股优势房产商，兼并、重组出问题的开发商；
4、地方政府出资，把过去5-10年批租给开发商的地，根据行情打一定的折扣回购回来；
5、针对现有存量房，政府也可以回购一部分，用作保障住房、人才住房等用途。
黄奇帆认为，拐点过后，是房产商良性循环的开始。而这一个开端，并不仅仅由政府引导，更是房地产商根据市场供需自主调整的结果。在良性循环的土壤上，将会真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。
视频截图来源 巨浪视线
编辑 黄楚涵
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关键词： 黄奇帆拐点过后，是房产商良性循环的开始
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