前不久刚以48亿拿下四川最大物管公司蓝光服务的碧桂园，又开始了新的“买买买”。
日前有媒体报道，碧桂园将并购苏宁置业旗下的江苏银河物业管理有限公司，交易对价30亿元。
相比房地产开发，物管行业属于轻资产经营模式，且负债低，收益相对稳定，有着长远的发展空间，这些年越来越受到房企的青睐。
近几年，碧桂园多次在这一领域出手并购，足见其在这个赛道上的野心。不过，这或也在一定程度上折射出，碧桂园在房产开发主业上的“转型”焦虑。
碧桂园前不久发布的2020年财报，就提供了一个非常具有代表性的观察样本。
01
相比不少房企在2020年的特殊情况下仍然跑出加速度，碧桂园多个指标的增速，在2020年则出现了明显的放缓。
比如，最直观的权益合同销售金额和销售面积的增速都跌到10%以下。前者为5706.6亿元，同比增长3.3%;后者为6733万平方米，同比增长8%。
尽管说权益合同销售金额再创历史新高，但增速明显走低。
可对比的是，2018年，上述两项增速分别为31.25%和23.06%;2019年分别为10%和15.2%。
很明显，三年来，碧桂园的销售金额和销售面积增速都持续下滑。
当然，这两项至少还维持了正增长，已经算不错了。而还有一些关键指标，则出现了负增长。
财报显示，2020年碧桂园全年总收入为4628.6亿元，同比下降4.7%，这是2008年以来碧桂园总收入首次出现负增长。
此外，净利润约541.2亿元，同比下降11.6%;毛利1009.1亿元，同比下降21%。
且值得注意的是，与销售金额和销售面积一样，碧桂园的总营收和净利润也处于连续三年下滑的状态之中。
比如，总营收同比增速从2018年的67.1%降到2019年的28.2%，再到2020年的负增长，几乎可以说是断崖式下跌。
净利润同比增速也从2018年的32.8%降到2019年的14.2%，再降到2020年的下降10个百分点以上。
换句话说，碧桂园的体量(销售金额、面积)还在继续膨胀，但实际“获得感”却在下降。且2020年的毛利和净利的下滑速度都明显高于总收入的降幅，“增收不增利”的特征比较明显。
02
随着房企融资“三道红线”出炉，债务问题是每一家房企都必须考虑的第一大指标。
在这个指标上，2020年的碧桂园应该说有喜有优。
让人欣慰的是，截至到2020年底，碧桂园有息负债总额3265亿元，同比下降11.7%;一至五年内需偿还的短期债务为1328.8亿元，同比下降21.9%。
此外，平均融资成本下降至5.56%。
但是，碧桂园流动负债仍高达1.492万亿元，在2019年的1.398万亿元基础上继续膨胀。
以三道红线的标准来看，碧桂园的资产负债率仍高达87.25%，踩中一条红线，处于“黄档”房企之列。
对此，碧桂园方面表示，按照现有的经营的节奏，碧桂园的负债规模会在2021年、2022年逐步下降，以实现在2023年6月30日前稳步变“绿”。
但是，未来2年多房地产市场的走向到底如何，还存在着巨大的不确定性，碧桂园能否如期变“绿”，只能靠时间来给出的答案。
03
全国范围内，要说真正具有风向标意义的房企，碧桂园绝对是一个。
这不仅是因为它已连续数年成为“销售冠军”，也是因为它是头部房企中，少有的另辟蹊径，把三四线城市作为主战场的房企。
因此，对于2020年碧桂园的全面降速，不少观察者的第一反应就是，碧桂园终于尝到重仓三四线城市的“苦果”?
这种疑问背后，确实是有数据支撑。
相比销售额、毛利、净利等指标，碧桂园2020年的多项指标中，有一个非常值得关注，那就是其平均售价出现明显下滑。
财报显示，碧桂园2020年平均售价为7980元，而2019年尚有8407元，也就是说单价下滑了400多元。
这里面或许有打折促销的因素，但在全国平均房价整体迈入万元时代的今天，碧桂园的单价不升反降，确实值得警示。
要知道，由于重仓三四线城市，碧桂园不到8000元的均价本来就已经远低于全国房价平均水平，在这种情况下却依然下跌，可以说是比较刺眼的了。
它所释放的三点信息值得注意。
一，2020年碧桂园的销售金额和销售面积，尽管增速已经较低了，但仍有“以价换量”的因素在支撑;
二，毛利、净利的双双下降，与均价的下跌应该有直接关系。
三，三四线城市，或多或少拖累到了碧桂园的速度和效益。
而在当前大城市落户门槛普遍降低甚至取消，以及棚改红利式微的大背景下，未来三四线城市的楼市空间，是否还能够支撑碧桂园的高歌猛进，越来越成为一个疑问。
2020年的多个关键指标下滑，以及单价的不升反降，是否是碧桂园发展史上甚至是整个楼市的一个分水岭，值得观察。
04
抓住棚改机会，及早抢占三四线城市红利，同时把高周转模式发挥到极致，这是碧桂园能够相对较早完成规模化，并直到今天仍稳坐国内房企规模化第一把交椅的重要原因。
但在今天，这些有利因素都在发生变化，对于碧桂园来说，并非好消息。
除了前面说过的棚改式微，大城市落户门槛进一步降低，供地“两集中”政策以及融资趋紧，也将限制碧桂园高周转模式的速度。
此外，前不久住建部发布的相关文件征求意见稿，也对县城的住宅市场作出新的要求：
县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%;
县城新建住宅最高不超过18层。
与此同时，这些年接连出现的质量事故，也为碧桂园对于规模和质量的平衡能力敲响了警钟。
应该说，这些因素，都是碧桂园亟需作出应对的变量。
当然，地产黄金年代逝去，所有房企都在谋求转型，碧桂园也不例外。
除了在物业领域“买买买”，碧桂园的一个突出新业务，是机器人。
数据显示，截至今年年2月底，碧桂园博智林机器人项目已招募了4000多名国内外研发人才，在研建筑机器人及智能产品近50款，已递交专利有效申请3042项，其中发明专利2161项。
努力转型的精神当然是值得肯定的。但是，对于碧桂园这样体量的房企来说，要找到一条能够像地产开发这样赚钱的行业谈何容易。
且不说，高科技领域的竞争并不比地产行业弱，其规模和收益相较于碧桂园的体量，至少在短期内注定只能用“点缀”来形容。
拥有足够体量固然可以对转型的方向有更多的想象力，但同时也还有一句古训不能忘——“船大难掉头”。
在房地产市场深度洗牌的今天，已经明显降速的碧桂园能不能引领房企的转型?我们拭目以待。
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