“万人摇”刚需陪跑 提高二套房商贷首付比例

继成都、深圳等地后，另一个楼市调控热点城市宁波，半年内再度升级了调控政策。

根据宁波市政府新闻办公室消息，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局10日联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》(下称《补充通知》)，其中指出，将从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四个方面着手，完善房地产调控措施。

该《补充通知》自12月11日起实施。

7月6日，针对楼市升温过快的现象，宁波市住建局出台了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管等10个方面加码调控。

根据宁波市住建局解读，新出炉的《补充通知》便是对上述政策的完善。宁波市住建局称，由于7月出台的调控政策在落实过程中暴露出一些问题，如个别楼盘投资客较多、部分特殊群体以落户和离婚为手段投资炒房、利用赠与规避限购限售政策等，影响了房地产市场交易秩序的公平和稳定，亟须管理部门予以明确监管规则。

“万人摇”刚需陪跑

58安居客房产研究院院长张波告诉第一财经，此次调控主要针对新房限价因素所导致的“万人摇”现象。一方面，在限价摇号政策下，新建商品房价格上涨艰难;另一方面，占据学区房等区位优势的二手房，价格稳步攀升。差价所形成的利益，导致参加新房摇号的人群中既有自住需求者，也存在不少投机性需求者。

根据58安居客数据统计，5月以来，宁波市二手房月度挂牌均价已保持7个月增长。11月末，宁波二手房挂牌均价为每平方米25757元，环比上涨1%，相较10月涨幅收窄0.2个百分点。

自2019年12月起，宁波实行土拍“限房价，竞地价”，主城区新盘价格低于周边次新二手房价格的现象屡有发生。

第一财经梳理发现，此次《补充通知》中多次提及的海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化等区域，正是“一二手倒挂”现象的密集地。

以10月在江北核心区开盘的启迪水木滨江新房为例，前期销许均价为每平方米3.18万元，而一路之隔的正荣润江城二手房价格已破4.5万，每平方米倒挂一万多元。据悉，首盘当天，启迪水木滨江挂出的508套房源全部售罄。

放宽落户 刚需和投机并增

宁波楼市为何火热?

易居研究院智库中心主任严跃进指出，人才引进过程中，既带来了住房刚需群体，也诱发了投机行为。一些子女钻了政策漏洞，通过父母投靠子女进行落户的方式，变相增加了额外的购房资格。

今年5月和8月，宁波两度放宽了落户条件。根据8月宁波市人民政府办公厅印发的《关于进一步放开我市落户条件的通知》，多类引进人才的配偶、未婚子女和符合投靠条件的双方父母可随迁至其合法稳定住所处。

浙江省统计局数据显示，截至2019年，宁波市常住人口为854.2万人，全年新增常住人口34万，新增人口数仅次于杭州、深圳和广州。同时，2019年宁波市人均GDP达到2.08万美元，成为我国当年人均GDP达到2万美元以上的10个高收入城市之一。

对于“落户即可购房”、“离婚购房”等投机问题，《补充通知》明确，对于投靠成年子女落户宁波的父母、离婚单身人士购房进行限制性规定，禁止无房家庭优先认购房源后，通过合同更名给成年直系亲属等方式进行炒房。

信贷政策差别化

此次出台的《补充通知》，还加强了对首次自住购房和改善型购房的住房贷款的差别化管理。

根据《补充通知》，市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%;市六区已有1套住房且相应贷款未结清的，贷款首付比例不得低于60%。

宁波市住建局表示，目前宁波的首付比例在兄弟城市中持续处于较低水平，有向上调整的必要和空间。

张波称，目前，宁波市出台的《补充通知》旨在对“是否能购买”的人群进行限定，而尚未有针对“购买人群的优先排序”问题的政策细则，在这一方面，或可借鉴成都的楼市调控新政。此外，虽然二套房首付比例的提升对宁波楼市的影响不算严厉，但具有警示意义，一定程度上也将减缓房价上涨。

关键词： 宁波 二套房