为了降负债，融创已经开启了“卖卖卖”的节奏。
近日，时代财经独家获悉，资管市场传出消息，融创已将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石，对价约为7亿元。
据了解，此次被出售的资产就是两年前融创计划出售给歌斐资产的两幢物业其中之一。资料显示，2018年1月，歌斐资产与融创签订合约，歌斐资产将以基金介入上海香溢花城的方式完成对该项目中两幢商业物业的收购。
不过，消息人士向时代财经表示，这笔交易后因募资问题而出现变动，最终歌斐资产仅接手其中一幢物业，另一幢则在近期由黑石接手。
值得注意的是，此次交易的价格较两年半之前降低不少。消息称，2018年歌斐资产报出的单价约3.6万/平方米，但此次黑石收购该物业的价格约为2.8万/平方米，相当于在歌斐资产报价的基础上打了8折左右。
除此之外，有知情人士透露，目前融创还在为多个物业寻找买家，并且表示若买家能在年底之前支付全款，价格方面还能做出更大的让步。
关于出售资产一事，时代财经向融创相关人士求证，该工作人员表示暂不知情。
其实，早在今年3月的投资者会议上，孙宏斌就说过，眼下城市分化严重，部分城市风险较大，为平衡风险，融创会坚决卖资产，酒店、乐园都是待售商品。与此同时，他还坦言，只要有人愿意接手，“稍微打个折卖也行。”
到了下半年，融创面临着更加紧张的局面。一方面，到上半年，其年度销售目标完成度不足50%，融创需要尽力填补上半年因疫情而造成的业绩缺口;另一方面，“三道红线”新政让融创的财务警钟长鸣。
根据媒体报道，“三道红线”分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。参照这三个指标，监管部门按照房企踩线的数量，将房企分为红、橙、黄、绿四档，其中红档为3道红线全部踩中。
融创便是“红档”中的一员，并且，根据2019年年报的数据来看，融创剔除预收款后的资产负债率，以及净负债率，为12家试点房企中最高，分别达到84.1%和214.7%。现金短债比方面，融创同样以0.57排在倒数第二位。
在此环境之下，融创不得不加快回笼资金。时代财经了解到，除了出售资产之外，融创也开始了“折扣策略”，部分项目以推出高折扣的方式加速去化。
但是，最近融创在武汉一项目因折扣过低而“翻车”。据自媒体报道，有市民在武汉城市留言板质疑融创九派江山一江赋近期开盘价格过低。此后，武汉市房管局就价格折扣问题约谈项目负责人，并对该项目下达监管函，要求企业整改。
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新增涉房贷款占比压到30%以下?大行人士:未见发文
证券时报记者 张达 孙璐璐
房企的融资环境日趋收紧。9月28日，相关媒体报道称，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。
证券时报记者就此向多位大行人士求证，有大行分行人士称，并未收到相关发文，但近期新增涉房贷款额度确有压缩。
房企开发贷已收紧
个人按揭影响不大
随着近日监管部门出台房企融资新规，设置“三道红线”控制房企有息债务的增长，这一新政开始逐步在银行机构中得到落实。
东部地区一大行高管对记者表示，银行总行通常会按月确定各地方分支行的新增涉房贷款规模。虽然目前没有收到总行或者监管部门明确的控制新增涉房贷款的通知，但从近期总行分配给的新增房贷规模看有所压缩。不过，这也可能是总行在内部各分支行之间的调配变动。
华北地区一大行人士则对记者表示，该行近期压缩了房地产开发贷款的投放规模，但个人按揭贷款政策并未调整，此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企，对个人申请房贷影响不大。
“一般情况下，如果压缩房地产开发贷款，银行与房企合作新楼盘的个人按揭贷款或会受影响;但如果是二手房申请个人按揭贷款，则影响不大。总体看，目前我们的个人按揭贷款规模仍很充足，利率水平、放贷时长等并未出现明显调整。”上述华北地区大行人士对证券时报记者说。
不过，不同地区、不同银行的情况会略有差异。据相关媒体报道，由于部分银行信贷额度紧张，在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。
另有大行人士对记者表示，该行年初通常会对各省分支行制定综合经营计划，其中包含个人按揭贷款的投放规模目标，由于今年个别城市楼市回暖，某地区分支行仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。
针对监管端收紧银行涉房贷款规模，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。而对于媒体报道的多家银行表示新增涉房贷款占比将降至30%以下，他认为，在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。
实际上，今年以来，监管部门持续严格落实房地产金融政策。银保监会近日表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。
三季度发债规模超预期
四季度融资规模或下降
受融资新规影响，近期房企债券融资超预期发行。贝壳研究院数据显示，第三季度(截至9月24日，下同)，房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模刷新历史记录。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，从三季度结构来看，8~9月连续两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。
而从9月中上旬的融资数据看，全国房企境内外融资全面井喷。中原地产研究中心的数据显示，9月中上旬，全国房企境内债券发行超过605亿，同比上涨了44%，同时，美元融资也超过60亿美元。
中原地产首席分析师张大伟认为，市场传闻房企融资收紧，所以大量房企在井喷融资，过去几个月海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，对部分房企具有重要意义的海外融资明显减少，少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，近期加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。
“8月住建部与央行约谈重点房企后，再次向房企释放‘降负债’信号，并下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》涉及资产负债率等8项指标，其中涵盖之前网传‘三条红线’指标项。预计四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。”潘浩说。
对于融资收紧的影响，标普全球预计，受惠于销售市场的稳定化，多数受评开发商应有能力应对政策收紧。预计银行间市场的再融资额度减少(减至开发商即将到期债券存量的70%~90%)对受评开发商的影响较小。但如果上交所的公司债券发行额度也严格削减，则政策收紧对开发商的冲击会更大。
潘浩表示，四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力，房企为冲击年度目标，抢占“中秋十一”双节假期市场，或多采取促销政策，用回款对冲融资端压力。
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