多次高息发债正荣地产伪千亿真相：流动负债为营收三倍

来源：网易财经发布时间：2020-07-08 09:39:52

6月份，正荣地产宣布发行2亿美元2023年到期的优先票据，年息8.3%。与今年房企海外发行美元债6%的平均成本相比，8.3%的年息在行业中属于高位。而今年以来，正荣地产已多次高息发债。

正荣地产公告显示，5月15日，正荣地产宣布发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据;2月19日，正荣地产发行一笔2亿美元2021年到期的优先票据，年息5.6%;1月7日，正荣地产发行了一笔2.9亿美元2024年到期的优先票据，年息7.875%。上述美元债的用途均主要为偿还现有债务。

除美元债之外，上交所6月4日信息显示，正荣地产拟发行20亿元人民币债券，目前状态为“已受理”。

急剧发债的背后，正荣地产近几年的规模快速扩张。财报显示，正荣地产2018年“合约销售额”同比上涨54%至1080.17亿元，首次“突破千亿”;2019年，正荣地产“合约销售额”上涨21%，达到1307.08亿元。

然而，在千亿合约销售额之中，正荣的权益销售额却不高， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元。也就是说，在合约销售额突破千亿的2018年和2019年，正荣地产的权益销售额占比仅在三成左右。

权益占比低，意味着千亿销售额中，真正归属于正荣地产的收入也不高。2017-2019年，正荣地产的营收为199.95亿元、264.53亿元、325.58亿元;净利润分别为15.2亿元、22.33亿元、30.9亿元。

按照网易财经公布的2019年中国房企合销比(合约销售额/营业收入)榜单，正荣地产以高达4.01倍的合销比，排在所有房企第二位，合约销售额相比营收的膨胀程度仅次于滨江集团。

尽管营收和净利润同比持续上涨，但正荣地产的盈利能力仍不及行业平均水平。中指研究院研究显示，2019年各地调控政策持续，营业成本居高不下，房地产上市公司盈利质量出现下滑，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为13.3%、16.6%，较上年下降1.0、0.4个百分点。但正荣地产的净利润率远低于行业平均值。

营收和利润不足以支撑公司的扩张规模，发债融资是实现公司扩张的主要途径。据网易财经统计，2019年，正荣地产共发行10次美元债，融资金额超23亿美元，年息最高达10.5%。此外，正荣地产在2019年还先后多次发行公司债和优先票据，累计金额超40亿元。

财报显示，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.6亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。其中，流动负债964.46亿元，占负债总额的比例为69.8%，约为营收规模的三倍。

正荣地产隶属于正荣集团，后者的业务除地产外，还包括正荣产业和正荣资本。2018年，正荣地产在香港联交所挂牌上市。

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