继金辉、上坤之后，四川房企领地控股集团有限公司(以下简称“领地控股”)日前向港交所递交招股书，建银国际为独家保荐人。
在谋求规模快速扩张过程中，领地控股增加的不只是土储，还有负债和融资成本。此外，该公司近三年净利率、总资产回报率持续下滑，据招股书披露，2017年—2019年，其净利率分别为12.2%、11.5%和8.9%，总资产回报率分别为4.0%、1.8%和1.6%。
“领地控股此前发展相对缓慢，但近几年因对规模渴求度较高，其扩张脚步得以进一步加快。由于扩张速度较快，使得公司在这其间也积聚了不少问题，有待后续逐步解决。”上海一家房产机构分析师表示。
千亿目标落空
公开资料显示，领地控股成立于1999年4月，公司控股股东刘玉辉与其兄弟刘山、刘玉奇最早在四川开发地产项目。2006年领地将总部由乐山迁至成都，并于同年首次进入广东。
据克而瑞数据，领地集团2017年以151.6亿元的销售额，排在全国第103位;2018年以235亿元流量销售额排在第92位，首次进入百强。
领地控股对规模的渴求，在销售目标上体现得相当充分。该公司曾计划2019年冲刺千亿目标，但克而瑞数据显示，2019年领地集团销售额仅为247亿元。2019年4月，该公司对外宣布了其新计划：拟在2020—2021年实现千亿目标。
“虽然领地2006年进入了广东，但在很长的时间里，项目主要集中在四川，不过近几年其扩张势头明显加大。”前述上海房产机构分析师说。
目前，领地已完成在成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等地区的布局，项目涉及全国20余个城市。截至今年2月29日，领地控股总土地储备约1331.5万平方米。
近三年，领地控股收益、利润波动较为明显。2017年-2019年，其收益分别为53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元;利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。2017年-2019年，该公司毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。“毛利率波动，主要是由于项目毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足，使得价格较低。”领地控股方面表示。
对此，有业内人士指出，这与该公司布局有关。虽然领地控股近几年扩张速度较快，但新投资的项目主要位于三、四线城市。招股书显示，领地近几年布局的城市包括河北的承德、张家口，河南的商丘、驻马店，湖北的荆州，以及大湾区的惠州、佛山、汕尾等。
对于公司未来是否会加大核心二线城市的投资力度，或尝试在未进入的一线城市布局，领地控股相关人士向财联社记者回应，目前不方便解答，“正处于缄默期。目前公司战略，暂未发生大的调整。”
“公司将继续巩固在西南部的市场地位。如有机会，也将提高在其他地区投资，如华东地区，并拓展至国内更多的区域经济中心。”领地控股方面表示。
上海一家中型房企投资部经理指出，全国化布局不能仅看量，还要看城市能级以及项目区位。
“一些三、四线城市房地产增速正在放缓，如果在这些城市布局的项目位置又并非特别好，不仅会影响资金回笼速度，也将影响到项目盈利，在毛利率等指标上会有所体现。”上述投资部经理表示。
现金流承压
招股书披露，领地控股2017年净资产负债比率为60%，2018年升至110%后，该指标在2019年又进一步上升至140%。
“负债指标确有一些变化，但对比其它房企上市时的数据，相对并没有那么高。”接近领地控股的一位人士表示。
领地控股招股书显示，在银行及其他借款利息这一项， 2017年为3.89亿元，2018年增至6.69亿元，2019年则达到14.45亿元。
对于银行及其他借款利息的快速增加以及融资成本的上升，领地控股解释，主要与公司业务拓展所产生的财务需求相一致。
“项目的施工期未必与相关贷款的提取及还款时间相一致，且与项目相关的所有利息开支，并非都可以资本化。这使得我们在各期间的融资成本，会受到利息开支总额及在报告期内资本化的利息开支金额影响，而出现变化。”领地控股方面表示。
而在扩张过程中，过去三年该公司经营现金流持续录得负值。2017年-2019年，其经营活动产生的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。
分析人士指出，企业扩张期经营活动现金流连续为负，较负债率攀升更值得关注。
“负债率高有多种因素，可以通过不同借新还旧或其它融资、财务安排来化解风险。但经营现金流为负，反映出报告期内扩张速度过快或对外投资支出规模较大，而通过经营活动获得的现金收入却少于支出规模，这可能也反映出企业在运营某些环节，存在不当之处。如果适逢市场处于波动期或外部融资受阻，企业现金流迟迟不能回正，在内外部安排不当出现差池，可能会影响公司整体资金安全。”一家投资公司高层对财联社记者表示。
对于现金流为负，领地控股坦陈，这主要由于公司持续增加物业开发活动，以及加强土地收购工作而导致经营过程中动用了大量现金净额。
而从短期还款的金额来看，至今年2月29日，公司应于一年内偿还的借款约55.26亿元。
“我们或会因经营现金流量为负，而需要获得足够的额外融资，以满足融资需求、支持营运及公司扩张。如无法产生充足经营现金流量，或无法获得充足外部资金拨付经营所需，公司流动性及财务状况可能受到重大不利影响。”领地控股方面在招股中表示。
此外，领地控股合营及联营的企业曾出现过亏损。该公司披露，其在2019年录得应占合营企业利润380万元，而于2018年录得应占合营企业亏损3270万元。该公司解释，这主要受到徐州凤鸣桃源及张家口垣郡满庭芳园这两个合营项目的影响。
关键词： 领地
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