千亿路上快速狂奔背后 溢价拿“地王” 中骏集团控股的隐形债务?

来源:中国质量万里行  发布时间:2019-12-18 16:51:38 

“原来2000家开发商,现在变成200家,蛋糕还是那么大,但是分的人越来越少了。这一波洗牌,我觉得会从200家变为100家”在2018年业绩发布会上黄朝阳对媒体说道。

早于2016年,中骏集团控股就在规模上悄然扩张。当年,上市公司实现合同销售金额235.24亿元,同比增长62.11%,这也打破了之前3年的百亿“徘徊”。2017年,中骏集团控股正式提出了“未来3年实现千亿规模”的目标。

尽管相较泰禾、正荣这类闵系房企,中骏集团控股在扩张中显得较为稳健,净负债比率一直处于较低水平,但其非控股权益在净资产中占比却在陡然攀升。

显然,寻求“千亿”规模途中,中骏集团控股越来越多地在以合作方式拿地,或是拿地后引入第三方一起开发。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉《中国质量万里行》,这是中骏为了多运用外部合作资源来实现公司发展;另一方面,也是为了实现快速规模化的同时,降低公司的投资压力与现金流消耗。因为合作拿地情况下,只要符合合并报表条件,就可以将业绩并入中骏报表。

此外,合作开发在财务处理上也有较大的调整空间。对于房企而言,往往为了让报表更好看以利于融资及资本运作,会在业绩合并报表时将负债移出表外。

溢价拿“地王”

“黄100家”提出后,中骏集团控股千亿目标正在提速。

12月5日,中骏集团控股发布了《2019年11月未经审核营运数据》。截至11月末,上市公司已实现合同销售金额703.82亿元,提前完成了年初制定的“700亿元”销售目标。

仔细梳理中骏集团控股的规模发展史,就会发现“新一轮提速”在2018年已经开始。过去两年,中骏集团控股分别实现销售额332.47亿元、513.58亿元,相应同比增长41.33%和54.47%,不能再明显了。

而土储和融资,又是房企进行快速扩张的两大“利器”。一直以来对拿地都秉承“审慎”态度且还自诩“绝不高价抢地”的中骏集团控股,在2019年的拍地市场中可谓“出尽风头”。其中,最为引起关注的是,11月中旬拿下的“地王”。

11月19日,厦门岛内进行了近6年来的第三场土拍。中骏集团控股以59.4亿元竞得湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/㎡,溢价率30.12%。这一价格刷新了去年9月建发在岛内创下的总价记录,也刷新了中骏自身于去年12月创下的单价记录。彼时,建发、中骏先后以57亿元、38.05亿元分别拿下湖里薛岭和湖里枋湖的一宗商住地,相应成交楼面价为3.81万元/㎡和3.91万元/㎡。

不难看出,中骏集团控股已两度在厦门岛内创下“地王”。拿下岛内“新地王”两天后,旗下子公司广州中骏置业有限公司又以17.1%的溢价竟得佛山西樵镇一幅商住用地。时间再往前推至今年6月,历经118轮竞价后,中骏以3.53亿元摘获嘉兴1宗商住地,溢价率为20.83%。

如果说上述地块溢价都较低的话,济南机床一厂6宗地的竞得则可以说是中骏“高溢价”拿地的到来。今年5月,中骏以32.5亿元将机床厂地块收入囊中,溢价高达88.95%,简直可以称得上“不惜血本”。而就在两个月前的业绩会中,黄朝阳还信誓旦旦地说道,“公司拿地更谨慎,如果成本太高不划算”。

事实上,早于1月上市公司就开启了溢价拿地,以38%的溢价拿下漳州芝山老城区2019P02地块。只是当时的中骏没有想到,日后自身创下的溢价率会如此之高,进而创下“地王”。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《中国质量万里行》,从2019年土地市场来看,热点城市的核心地块依然是房企抢夺激烈之地。但不可否认,高地价的风险不容忽视。目前,部分一、二线城市依然有着亏本销售的“地王”项目。在房价整体走稳、市场降温的大背景下,对未来切不可有过高的房价预期。

在柏文喜看来,中骏在逆周期阶段溢价拿地,实际上符合地产行业的操作思维。逆周期拿地、顺周期出货是强周期地产行业的基本共识,今年以来楼市转淡,但此时如果现金流允许的话,正是以相对低的价格获取土储的好时机。

对于中骏今后发展策略是什么?会否走高杠杆快速扩张道路?《中国质量万里行》已致电上市公司董秘处,其接电人员问明记者来意后,告诉记者会将问题转述给董秘,但截至发稿并未收到回复。

“隐形债务”之嫌

溢价拿地频频,中骏集团控股土储也得到不断扩充。

2019年上半年,上市公司以240.34亿元的代价,新增27个项目,增加527万㎡的土储。期内,中骏集团控股总土储随之升至2901万㎡,但权益土储仅为1632万㎡,占比56.26%。

权益土储占比不高,从其合作拿地数量也可以看出。2019年中期新增项目中,中骏集团控股仅在4个项目中持有100%权益,这也意味着其余23个项目均是以合作方式进行拿地。值得一提的是,这些合作项目中中骏拥有50%以下权益的就有9个。而2018年,中骏集团控股新增项目47个,持有50%权益以下的项目更是多达27个,100%权益持有的却仅有区区两个。这一年,上市公司权益土储占比已低至54.66%。

在张波看来,权益占比过低往往意味着放弃更依赖合作开发进行规模化扩张,由于众多项目采用合作开发模式,这会影响到项目质量的把控。长期来看,自身品牌美誉度可能面临挑战。

除合作拿地外,上市公司还接连引入第三方共同开发项目。

今年4月,中骏集团控股全资子公司新方投资有限公司(下称“新方投资”)曾以15.95亿元的代价夺得杭州江干区彭埠单元B/R/S41/S42-36地块,并在之后的5月设立项目公司杭州骏兴置业有限公司(下称“杭州骏兴”)进行开发。只是还不到半年,杭州骏兴就引入了杭州凯鼎企业管理有限公司(下称“杭州凯鼎”)。

据德信中国于10月24日发布的《合作协议》公告,杭州凯鼎对杭州骏兴进行10.8亿元的增资。完成后,将与新方投资分别持有后者67%和33%的股权。不难发现,引入第三方后,中骏在该项目中的权益占比大大降低。

据德信中国披露,杭州凯鼎分别由德信地产集团有限公司(下称“德信地产”)、杭州兜鼎企业管理咨询有限公司(下称“杭州兜鼎”)持有50.75%和49.25%的股权,后两者分别是德信中国和金地商置的全资子公司。

在引入杭州凯鼎的前10天,中骏位于成都龙泉驿区龙泉街道LQ20(252):2018-20地块也引入了光明地产共同进行开发。据后者披露,其全资子公司农工商房地产(集团)有限公司(下称“农房集团”)以增资扩股的方式,作价3400万元,取得负责开发该地块项目公司成都辰禧置业有限公司34%的股权。但,光明地产还需按权益支付2.5亿元的土地出让金。

大规模合作拿地、接连引入第三方后,上市公司归属于母公司股东权益在净资产中占比也逐年走低,已由2017年的75.24%降至2019年中期的65.62%。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析认为, 所谓合作拿地,就是利用社会上一些闲散资金或社会上的资金作为股东,与其一起操作,这是房企一种杠杆拿地策略。一般这会很容易出现一些股东协议、回购协议,所以,在企业账面上很可能会出现拿地没有反映出应该有的“隐形债务” 。

同期内,中骏规模快速扩张,而且净负债率却始终保持较低水平,仅在2016年到达最高值80.15%,也就不难理解了。

关键词: 中骏集团

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